En ændringsordre opstår typisk midt i et byggeprojekt, når bygherren ønsker noget andet end det, der oprindeligt er aftalt. For både bygherre, entreprenør og håndværker kan ændringer hurtigt skabe tvivl om, hvad der skal udføres, og om der er ret til merbetaling eller fradrag. Derfor er det vigtigt at kende grænsen mellem en ændringsordre og en almindelig anvisning samt at få ændringer dokumenteret korrekt. Her får du et overblik over, hvad en ændringsordre er, hvilke regler der gælder, og hvordan du bedst forebygger tvister.
En ændringsordre er en ordre fra bygherren til entreprenøren om at foretage ændringer i arbejdets karakter, kvalitet, art, omfang eller udførelse i forhold til den oprindeligt aftalte ydelse. En ændring kan for eksempel betyde, at entreprenøren skal levere noget i tillæg til eller i stedet for det aftalte, at ydelser skal udgå, eller at udførelsen modificeres uden at ændre arbejdets volumen.
Det centrale kendetegn er, at bygherrens krav griber ind i aftalen, så entreprenøren skal præstere noget andet end det, der oprindeligt er aftalt. Netop den vurdering bliver ofte et konfliktpunkt i praksis.
Det er vigtigt at skelne mellem følgende to situationer:
Hvis grænsen bliver uklar, kan det føre til uenighed om, hvorvidt arbejdet er ekstraarbejde med ret til merbetaling, eller om det blot er en del af den oprindelige ydelse.
Ændringsordrer reguleres i praksis primært via de byggejuridiske standardbetingelser. Hvilket regelsæt der gælder, afhænger af, hvad parterne har aftalt i kontrakten.
AB18 indeholder regler om blandt andet:
Bestemmelserne danner typisk rammen for, hvordan ændringer bestilles, håndteres og afregnes.
For ældre kontrakter kan AB92 stadig være gældende. AB92 § 14, stk. 1 fastslår, at bygherren kan forlange ændringer i arbejdets art og omfang, når ændringen har naturlig sammenhæng med de aftalte ydelser. I praksis er netop spørgsmålet om “naturlig sammenhæng” en vigtig del af vurderingen af, om bygherren kan kræve ændringen gennemført.
Som udgangspunkt gælder i dansk ret, at aftaler er bindende og ikke kan ændres uden yderligere aftalegrundlag, hvilket normalt kræver begge parters accept. Samtidig gælder der en loyalitetsforpligtelse mellem parterne uanset aftaleform. Det kan få betydning for samarbejdet og håndteringen af ændringer i praksis.
Når bygherren kræver en ændring efter AB18, er udgangspunktet, at entreprenøren skal udføre ændringen, når ændringen har naturlig sammenhæng med de aftalte ydelser og er fremsat som en ændring efter reglerne. Efter AB18 gælder samtidig, at bygherrens krav om en ændring skal fremsættes skriftligt eller på et bygherremøde og beskrive ændringen nærmere.
Efter AB18 kan der desuden gælde, at hvis bygherren anerkender, at arbejdet indebærer en ændring, skal entreprenøren udføre arbejdet, selv om parterne endnu ikke er nået til enighed om merbetalingen, og forhandlinger må ikke føre til forsinkelse af arbejdet. Hvis bygherren derimod afviser, at arbejdet indebærer en ændring, der udløser merbetaling, kan entreprenøren som udgangspunkt afvise at udføre arbejdet (med den risiko, at det senere kan vise sig at være kontraktarbejde).
En ændringsordre bør dokumenteres skriftligt. Prisen for ændringsarbejdet bør fastslås skriftligt, ideelt før arbejdet påbegyndes, typisk i en aftaleseddel eller ændringsordre, hvor pris og tidsmæssige følger fremgår.
Det skriftlige spor er ofte afgørende, hvis der senere opstår uenighed om, hvad der er bestilt, hvad der skulle leveres, og hvordan ændringen skulle håndteres i tid og økonomi.
Entreprenøren har ikke automatisk ret til betaling for ekstraarbejder uden skriftlig aftale. Samtidig tillægger retspraksis vægt, hvis bygherren har haft kendskab til og stiltiende accepteret ændringerne. Netop derfor er dokumentation i form af ændringsordrer eller aftalesedler afgørende for at undgå senere uenighed om vederlag.
Jo tydeligere det fremgår, at bygherren har bestilt (eller accepteret) en ændring, desto bedre står parterne, hvis der senere opstår uenighed.
Uenigheder handler ofte om grænsedragningen mellem anvisning og ændring, om ændringens omfang eller om prisen og de tidsmæssige konsekvenser. Her er kontraktfortolkningen central: Det er afgørende at fastlægge, hvilke ydelser entreprenøren oprindeligt skulle præstere, og om det, bygherren kræver, reelt går ud over den aftale.
Tvister om ændringer kan behandles ved de almindelige domstole eller gennem voldgift under voldgiftsnævnet, hvis parterne er enige herom, eller hvis aftalen foreskriver det.
Tvister om ændringer kan være ressourcekrævende, hvis de eskalerer. Derfor kan det ofte betale sig at få styr på processen og dokumentationen tidligt i forløbet.
Ved ændringer undervejs i projektet opstår der typisk de samme typer udfordringer. Vær især opmærksom på:
Hvis du får håndteret skriftlighed og afklaring tidligt, står du som regel stærkere, hvis der senere opstår uenighed.
Det kan være relevant at få juridisk bistand, når der er tvivl om, hvorvidt et krav er en ændringsordre, hvordan ændringen bør formuleres skriftligt, eller hvordan pris og tidsmæssige konsekvenser bør håndteres i kontraktsporet. Det gælder også, hvis uenigheden er ved at eskalere, og der er behov for at få afklaret, hvilket forum sagen hører hjemme i, og hvordan sagen bedst dokumenteres.
Hos Ekholm Scheffmann Advokater hjælper vi bygherrer, entreprenører og håndværkere med at skabe klarhed over ændringer, dokumentation og det videre forløb. Kontakt os gerne for en uforpligtende vurdering af din situation, hvis du står med en konkret ændringsordre eller en uenighed om ekstraarbejde.
Advokat (L) Sebastian Ekholm Scheffmann
Vi er landsdækkende specialister inden for naboretssager, entrepriseret, planret og familiesager. Kontakt os for en uforpligtende vurdering af din sag.
Kan medføre økonomiske sanktioner, hvor entreprenøren pålægges en daglig straf for forsinkelse ud over den aftalte tidsfrist.
Processen spiller en central rolle i forbindelse med betalinger, ophævelse af entrepriser eller entreprenørens konkurs.
Kan medføre ekstra arbejde og udgifter for nødvendigt at sikre, at bygningen står stabilt på et ellers utilstrækkeligt underlag.
Kan dække sagsomkostninger i konflikter, der udvikler sig til retssager, hvis sagen vurderes at have gode chancer for succes.
