Ekstraarbejder opstår, når der i et byggeprojekt udføres arbejde, som ikke var en del af den oprindelige aftale mellem bygherre og entreprenør. Spørgsmålet bliver ofte, om arbejdet reelt ligger uden for kontrakten, og om entreprenøren derfor har ret til merbetaling. Samtidig kan manglende skriftlighed, uklare bestillinger og overskredne frister føre til tvister og i værste fald tab af krav. Her får du et overblik over regler, principper og typiske faldgruber ved ekstraarbejder i entrepriseforhold.
Ekstraarbejder er arbejder, der ikke er omfattet af entreprenørens oprindeligt aftalte ydelse, sådan som den fremgår af entreprisekontrakten og udbudsmaterialet. Det er altså merarbejde ud over det kontraktgrundlag, parterne oprindeligt har aftalt.
I praksis er det afgørende at skelne mellem:
Afgrænsningen har stor betydning, fordi det ofte er netop her, uenigheden om betaling opstår.
Entrepriseretten bygger i vidt omfang på AB 18 (Almindelige Bestemmelser 2018). Efter AB 18 § 24, stk. 3 afregnes ekstraarbejde som udgangspunkt som regningsarbejde, medmindre parterne skriftligt har aftalt andet.
Efter købelovens § 5 gælder analogt et rimelighedsprincip: Bygherren skal betale det beløb, som entreprenøren kræver for berettiget ekstraarbejde, medmindre bygherren kan godtgøre, at det krævede beløb er urimeligt.
Entreprenørens ret til merbetaling afhænger af, at centrale forudsætninger er opfyldt. Overordnet peger reglerne på to betingelser:
Derfor bliver både kontraktgrundlaget og forløbet omkring bestilling og udførelse helt centralt i vurderingen.
Der kan være situationer, hvor ekstraarbejder ikke er udført på baggrund af en klar aftale, men hvor entreprenøren alligevel kan kræve merbetaling, hvis arbejdet må anses for nødvendigt for at kunne opfylde kontrakten. Det beror på en konkret vurdering og stiller typisk store krav til dokumentation og begrundelse.
AB 18 § 24, stk. 1 indeholder variationsgrænser for regulering efter enhedspriser:
Grænserne har betydning for, om ændringer kan prissættes efter enhedspriser. Arbejde ud over disse rammer kræver, at forudsætningerne for enhedsprisen er faldet bort. Det kan få betydning for, hvordan ændringer skal prissættes, og hvilke krav der kan rejses.
Som udgangspunkt bærer entreprenøren bevisbyrden for, at der er udført ekstraarbejde, som berettiger til betaling. Det gælder både, at arbejdet ligger uden for kontrakten, og at der er grundlag for betaling.
Bevisbyrden skærpes, hvis der ikke foreligger en skriftlig aftale forud for udførelsen. Derudover skal entreprenøren kunne bevise, at det var fornuftigt, formålstjenligt og forsvarligt at udføre arbejdet for at opfylde kontrakten.
Skriftlighed er ikke i sig selv en absolut gyldighedsbetingelse for at få betaling. I stedet fungerer skriftlighed i høj grad som en bevisregel. Det betyder, at selv hvis kontrakten indeholder vilkår om, at ekstraarbejder kun honoreres ved skriftlig godkendelse, kan retten til betaling ikke nødvendigvis afskæres fuldstændigt. Vilkåret kan derimod skærpe kravene til dokumentation.
Voldgiftsretter kan i praksis tilsidesætte formkrav, hvis parterne ved deres faktiske ageren ikke har overholdt dem, og hvis samarbejdet har været baseret på formløs håndtering af ændringer.
Procedurer og frister kan være afgørende i sager om ekstraarbejder. Efter AB 18 skal entreprenøren efter afleveringen sende en endelig og fuldstændig slutopgørelse til bygherren, herunder over tilgodehavender for alle ekstraarbejder. Slutopgørelsen skal som udgangspunkt sendes senest 35 arbejdsdage efter afleveringen (ved visse anlægsarbejder 60 arbejdsdage), og efter at bygherren har modtaget slutopgørelsen, kan entreprenøren som udgangspunkt ikke fremkomme med yderligere krav – bortset fra sådanne, der er taget konkret forbehold om i slutopgørelsen.
Tvister om ekstraarbejder behandles typisk ved voldgift, som er standard i entrepriseforhold i Danmark. Voldgiftspraksis har stor betydning for, hvordan regler og kontraktvilkår fortolkes i konkrete sager.
Voldgiftspraksis viser blandt andet følgende hovedlinjer:
Hovedlinjerne viser, hvad voldgiftsretter ofte lægger vægt på i vurderingen. Praksis peger også på, at voldgiftsretter ofte ser bort fra kontraktvilkår om ekstraarbejder, hvis parterne i realiteten ikke har iagttaget dem i samarbejdet.
Som entreprenør vil risiciene ofte knytte sig til bevis, aftalegrundlag og frister, herunder:
Fællesnævneren er, at du står stærkere, hvis du kan dokumentere både grundlag, forløb og omfang.
Som bygherre handler risiciene typisk om, hvem der kan bestille, og hvordan du i praksis håndterer ændringer, herunder:
En klar proces for ændringer og godkendelser kan ofte forebygge, at uenigheder udvikler sig.
Ekstraarbejder udvikler sig ofte til tvister, når aftalegrundlaget er uklart, dokumentationen er sparsom, eller parterne er uenige om, hvad der reelt er bestilt og nødvendigt. Vi hjælper typisk med at skabe overblik over kontraktgrundlag, bevis og procedure, herunder håndtering af krav og indsigelser samt vurdering af frister og proces.
Hos Ekholm Scheffmann Advokater rådgiver vi om entrepriseret og kan hjælpe dig med en uforpligtende vurdering af, hvordan din sag om ekstraarbejder står, og hvilke næste skridt der giver bedst mening.
Advokat (L) Sebastian Ekholm Scheffmann
Vi er landsdækkende specialister inden for naboretssager, entrepriseret, planret og familiesager. Kontakt os for en uforpligtende vurdering af din sag.
Kan medføre økonomiske sanktioner, hvor entreprenøren pålægges en daglig straf for forsinkelse ud over den aftalte tidsfrist.
Processen spiller en central rolle i forbindelse med betalinger, ophævelse af entrepriser eller entreprenørens konkurs.
Kan medføre ekstra arbejde og udgifter for nødvendigt at sikre, at bygningen står stabilt på et ellers utilstrækkeligt underlag.
Kan dække sagsomkostninger i konflikter, der udvikler sig til retssager, hvis sagen vurderes at have gode chancer for succes.
