Fastprisaftaler

Fravigelse af fastprisaftale i entrepriseretten: Hvornår og hvordan?
Fastprisaftaler er en almindelig praksis inden for entrepriseretten, hvor bygherre og entreprenør aftaler en fast pris for udførelse af et byggeprojekt. Men kan en fastprisaftale fraviges, og i så fald under hvilke betingelser? Denne artikel gennemgår de juridiske rammer, retspraksis og muligheder for fravigelse af fastprisaftaler i entrepriseretten, med fokus på reglerne i AB 18 og AB Forbruger.

Hvad siger reglerne om fastprisaftaler?

Fastprisaftaler er grundlæggende bindende. Ifølge AB 18 § 34 er entreprisesummen fast i den første del af byggeperioden (normalt 12 måneder fra tilbudsdagen). Efter udløbet af denne fastprisperiode reguleres prisen i henhold til et aftalt indeks eller, hvis intet indeks er aftalt, det mest relevante indeks for arbejdet.

Derudover indeholder AB 18 § 35, stk. 2 en bestemmelse om godtgørelse for ekstraordinære prisstigninger på materialer, der indtræffer inden for fastprisperioden. Disse regler sikrer en vis fleksibilitet i fastprisaftaler, men stiller samtidig krav til dokumentation og specifik aftale mellem parterne.

Hvornår kan en fastprisaftale fraviges?

En fastprisaftale kan fraviges i følgende situationer:

Ekstraordinære prisstigninger: Ifølge AB 18 § 35, stk. 2 kan entreprenøren kræve godtgørelse for ekstraordinære prisstigninger på materialer, hvis:
- Prisstigningen overstiger 10 % af materialets pris på tilbudsdagen (med yderligere tillæg for hver måned, der går, inden materialet købes).
  Prisstigningen kan dokumenteres og er generelt forekommende.
  Kravet overstiger en samlet værdi af 0,5 % af entreprisesummen.
Ekstraarbejder: Ekstraarbejder, som ikke var forudset ved aftalens indgåelse, kan også medføre en fravigelse af fastprisaftalen. Her kræves en skriftlig aftale mellem parterne, som specificerer omfanget og prisen for det ekstra arbejde.
Væsentlige og upåregnelige ændringer: Hvis der sker væsentlige og upåregnelige ændringer i mængder eller arbejdsomfang, kan fastprisaftaler blive fraveget. Et eksempel er sagen TBB2016.823, hvor en voldgiftsret fandt, at en uventet stigning i mængden af sand, der skulle udskiftes, berettigede en prisjustering, selvom der var aftalt fast pris.
Uklar aftale: En aftale om ”fast pris” kan nogle gange være formuleret uklart, hvilket kan give mulighed for fortolkning. I sagen TBB2024.692 blev en entreprenør tilkendt ret til godtgørelse for prisstigninger, fordi formuleringen af ”fast pris” i kontrakten var uklar og måtte komme bygherren til skade.

Risiko og ansvar i fastprisaftaler

Ved indgåelse af fastprisaftaler er det vigtigt at forstå, hvordan risiko og ansvar fordeles mellem bygherre og entreprenør:

Entreprenørens risiko: Entreprenøren bærer normalt risikoen for mængdeændringer, mindre prisstigninger og fejlberegninger i forbindelse med tilbuddet. Det er derfor afgørende, at entreprenøren foretager en grundig vurdering af projektets omfang.
Bygherrens ansvar: Bygherren er ansvarlig for at levere klare og fyldestgørende projektbeskrivelser. Manglende oplysninger kan medføre, at entreprenøren senere kan kræve ændringer i aftalen.

Tips til bygherrer og entreprenører

For at minimere konflikter anbefales det, at:

Bygherren: Sikrer, at projektbeskrivelser og udbudsmateriale er så detaljerede som muligt. Dette reducerer risikoen for uenigheder om arbejdsomfanget.
Entreprenøren: Dokumenterer alle aftaler om ændringer og ekstraarbejder skriftligt og indsamler beviser for prisstigninger, hvis der opstår behov for godtgørelse.

Kontakt os uforpligtende

Ring eller skriv uforpligtende til Ekholm Scheffmann Advokater, ved Advokat (L) Sebastian Ekholm Scheffmann

Specifikke udfordringer med indeksregulering

Indeksregulering er en central del af fastprisaftaler og kan være en kilde til uenigheder:

Valg af indeks: Parterne bør aftale, hvilket indeks der skal anvendes til regulering. Hvis dette ikke er aftalt, bruges det mest relevante indeks, hvilket kan være genstand for tvivl.
Dokumentation: Entreprenøren skal dokumentere, at reguleringen er korrekt beregnet. Manglende dokumentation kan medføre, at reguleringen afvises.

Særlige forhold i forbrugeraftaler

I forbrugeraftaler reguleret af AB Forbruger er der skærpede krav til aftalernes klarhed. Forbrugere er ikke altid bundet af samme regler som professionelle bygherrer og entreprenører. Det er derfor vigtigt at sikre:

Tydelig kommunikation: Aftaler om fast pris, ændringer og ekstraarbejder skal være klare og let forståelige for forbrugeren.
Forbrugernes rettigheder: Forbrugere har ofte en bedre beskyttelse mod uventede prisstigninger og skjulte omkostninger.

Fast pris vs. enhedsprisaftaler

Fastprisaftaler og enhedsprisaftaler har forskellige fordele og ulemper. Enhedsprisaftaler anvendes ofte, når mængderne i et projekt er vanskelige at forudsige. For eksempel:

Fast pris: Velegnet til veldefinerede projekter med forudsigelige mængder og omkostninger.
Enhedspris: Bedre til projekter, hvor mængderne kan variere, da prisen beregnes ud fra faktiske mængder.

Typiske fejl og faldgruber

Både bygherrer og entreprenører begår ofte fejl i forbindelse med fastprisaftaler. De mest almindelige er:

Manglende skriftlige aftaler: Uenigheder om ekstraarbejder kan ofte undgås med skriftlige aftaler.
Uklare formuleringer: Uklarhed om, hvad der er inkluderet i fastprisen, kan føre til tvister.
Manglende kontrol: Hvis parterne ikke løbende følger op på projektets fremdrift, kan mindre problemer eskalere til større konflikter.

Hvordan sikres klare aftaler?

For at undgå konflikter anbefales det, at parterne:

Udarbejder skriftlige aftaler om alle ændringer og ekstraarbejder.
Specificerer, om og hvordan prisregulering skal finde sted.
Tydeligt beskriver, hvad der er inkluderet i fastprisen.
Indhenter juridisk rådgivning ved tvivl om aftalens indhold eller formulering.

Konklusion

Fastprisaftaler er som udgangspunkt bindende, men der er flere situationer, hvor de kan fraviges. Ekstraordinære prisstigninger, ekstraarbejder og væsentlige ændringer i arbejdsomfang er blot nogle af de scenarier, der kan give anledning til justeringer i en fastprisaftale. For at undgå konflikter og sikre en smidig proces er det afgørende, at alle aftaler dokumenteres skriftligt og klart.

Hos Ekholm Scheffmann Advokater er vi specialister i entrepriseret og kan hjælpe med at navigere i komplekse fastprisaftaler og sikre, at dine interesser bliver varetaget. Kontakt os for en uforpligtende samtale og hør, hvordan vi kan hjælpe dig med din entrepriseaftale.