Forsinkelse i byggeri opstår, når entreprenøren ikke udfører arbejdet inden for den aftalte tidsfrist, typisk afleveringsfristen. Det er som udgangspunkt en misligholdelse af entrepriseaftalen og kan føre til uenighed om dagbod, erstatning og tidsfristforlængelse. I praksis handler mange tvister om, hvem der bærer ansvaret for forsinkelsen, og om den er dokumenteret og varslet korrekt. Her får du et overblik over de centrale regler og den typiske håndtering, så du kan vurdere dine muligheder og dine næste skridt.
Forsinkelse i byggeri betyder, at arbejdet ikke er udført inden for den aftalte frist. Når fristen overskrides, er der tale om misligholdelse af entrepriseaftalen.
Uenigheden opstår typisk mellem bygherre og entreprenør om konsekvenserne. Bygherren vil ofte kræve dagbod eller erstatning, mens entreprenøren kan gøre gældende, at der er ret til tidsfristforlængelse og eventuelt erstatning for forsinkelsesomkostninger. Spørgsmålet om ansvar afhænger grundlæggende af, hvem der efter aftalegrundlaget har risikoen eller ansvaret for årsagen til forsinkelsen.
Dansk entrepriseret er i stort omfang ikke lovreguleret. I stedet baseres mange byggerier på standardkontrakter og de vilkår, parterne har aftalt. De mest brugte standardvilkår er AB 18, som gælder for de fleste større byggerier, samt den ældre AB 92, som stadig bruges i nogle projekter.
Ved forsinkelse er det særligt relevant at se på reglerne om tidsfristforlængelse og bygherrens krav på dagbod eller erstatning. Hvad der konkret gælder i din sag, afhænger af kontraktgrundlaget og af, hvad der har forårsaget forsinkelsen.
Entreprenørens ret til tidsfristforlængelse er reguleret i AB 18 § 39. Entreprenøren kan have ret til at få forlænget fristerne, når forsinkelsen skyldes bestemte forhold.
Efter AB 18 kan der blandt andet være ret til tidsfristforlængelse, hvis forsinkelsen skyldes:
Om entreprenøren reelt får forlængelse, beror på en konkret vurdering af årsagen til forsinkelsen og på, om forholdet kan kobles til en faktisk forsinkelse i tidsplanen.
Hvis entreprenøren mener at have ret til tidsfristforlængelse, bør entreprenøren skriftligt anmode bygherren om forlængelse så tidligt som muligt. AB 18 indeholder desuden en varslingspligt, hvor parterne har pligt til snarest muligt at varsle den anden part, hvis parten indser, at der vil indtræde forsinkelse. Varsling er derfor ikke kun et formelt krav, men ofte afgørende for, om en part senere kan få medhold i et krav.
Hvis bygherren ikke kan acceptere en anmodning om tidsfristforlængelse helt eller delvist, skal bygherren som udgangspunkt svare skriftligt og snarest muligt og med en begrundelse. I praksis bliver det ofte et centralt stridspunkt, om parternes skriftveksling og reaktioner har været tilstrækkeligt klare og rettidige.
Entreprenøren har bevisbyrden for to centrale forhold:
Det betyder, at entreprenøren også skal kunne dokumentere sammenhængen mellem det forsinkende forhold og en faktisk forsinkelse. Praksis viser, at manglende dokumentation af kausalitet kan føre til, at kravet om tidsfristforlængelse afvises.
Entreprenøren har pligt til at søge forsinkelsen begrænset. Hvis entreprenøren ikke gør en rimelig indsats for at reducere tidsforbruget, kan det få betydning for vurderingen af, hvilken forsinkelse der kan kræves fristforlænget. Pligten indebærer dog ikke, at entreprenøren skal indsætte ekstra mandskab eller ressourcer (forcere). Det kan for eksempel indebære, at entreprenøren må udføre andet arbejde i ventetid, hvis det er muligt.
Bygherrens krav ved forsinkelse reguleres i AB 18 § 40–43. Hvis forsinkelsen ikke giver entreprenøren ret til tidsfristforlængelse, er forsinkelsen ansvarspådragende for entreprenøren. I den situation kan bygherren kræve dagbod, hvis det er aftalt i kontrakten, eller kræve erstatning (med de begrænsninger, der følger af aftalen, herunder hvis der er aftalt dagbod eller andre særlige sanktionsbestemmelser).
Vurderingen afhænger af kontrakten og af, om forsinkelsen kan henføres til forhold, som entreprenøren bærer risikoen for. Hvis du som bygherre vil gøre et dagbodkrav gældende, er det samtidig afgørende, at betingelserne for dagbod efter aftalen er opfyldt, herunder at frist og dagbod klart fremgår af aftalen, og at der er sket rettidig meddelelse om, at dagbod vil blive gjort gældende.
Forsinkelse kan også skyldes bygherrens egne forhold, for eksempel ekstraarbejde eller utilstrækkelige forberedelser. Hvis forsinkelsen skyldes bygherrens forhold, kan bygherren som udgangspunkt ikke kræve dagbod eller erstatning for den del af forsinkelsen.
Omvendt kan bygherren i den situation blive forpligtet til at betale entreprenøren erstatning for tabt arbejde og øgede byggepladsomkostninger under forsinkelsesperioden. Også her afhænger udfaldet af, hvem der efter aftalegrundlaget har ansvaret og risikoen for det forhold, der udløste forsinkelsen.
Uenigheder om forsinkelse afgøres typisk ved voldgift eller ved domstolene, afhængigt af hvad der er aftalt i kontrakten. Tvisterne handler ofte om tidsplan, årsagsforklaringer, varslinger og dokumentation.
Praksis viser blandt andet, at entreprenøren i sager om forsinket godkendelsesproces hos bygherren kan få tilkendt tidsfristforlængelse. Sager om parallelle forsinkelser, hvor både entreprenør og bygherre er ansvarlige for forskellige dele af forløbet, viser samtidig, at afgørelsen beror på en konkret risikovurdering. På tværs af sager er der et gennemgående tema: Varsling og dokumentation er ofte udslagsgivende, og for sen varsling eller manglende dokumentation kan medføre tab af rettigheder.
Forsinkelsessager bliver ofte vanskeligere, hvis de ikke håndteres korrekt fra start. Det gælder både for entreprenør og bygherre. Typiske faldgruber er:
Jo tidligere du får overblik over varslinger, tidsplan og dokumentation, desto bedre står du typisk i den videre håndtering.
Det kan være relevant at få juridisk hjælp, når der opstår uenighed om årsagen til forsinkelsen, når der skal tages stilling til tidsfristforlængelse, eller når der skal vurderes krav om dagbod eller erstatning. I mange sager er det afgørende at få styr på kontraktgrundlaget, varslingsforløbet og den dokumentation, der kan belyse, hvad der reelt har forsinket byggeriet.
Hos Ekholm Scheffmann Advokater rådgiver vi om entrepriseret og hjælper både bygherrer og entreprenører med at skabe overblik og håndtere tvister om forsinkelse i byggeri på en praksisnær måde. Du er velkommen til at kontakte os for en uforpligtende vurdering af din situation og dine muligheder.
Advokat (L) Sebastian Ekholm Scheffmann
Vi er landsdækkende specialister inden for naboretssager, entrepriseret, planret og familiesager. Kontakt os for en uforpligtende vurdering af din sag.
Kan medføre økonomiske sanktioner, hvor entreprenøren pålægges en daglig straf for forsinkelse ud over den aftalte tidsfrist.
Processen spiller en central rolle i forbindelse med betalinger, ophævelse af entrepriser eller entreprenørens konkurs.
Kan medføre ekstra arbejde og udgifter for nødvendigt at sikre, at bygningen står stabilt på et ellers utilstrækkeligt underlag.
Kan dække sagsomkostninger i konflikter, der udvikler sig til retssager, hvis sagen vurderes at have gode chancer for succes.
