Hvis en bygning helt eller delvist står på naboens grund, opstår der ofte spørgsmål om, hvor skellet reelt går – og om man kan vinde hævd på bygning. Hævd handler grundlæggende om at kunne erhverve ejendomsret uden en formel overdragelse, fordi man gennem lang tid har rådet over et areal som ejer. I praksis kan hævd ved bygninger betyde, at skellet anerkendes et andet sted end det oprindelige, så arealet under bygningen overgår til den, der har rådet over det. Om hævd kan vindes, beror altid på en konkret vurdering af tid, brug og dokumentation.
Hævd på bygning vedrører typisk situationer, hvor en person ønsker ejendomsret (ejendomshævd) til hele eller dele af en anden persons grund, fordi der er opført en bygning eller anden permanent konstruktion på området. Hvis hævd anerkendes i den type sager, betyder det i praksis ofte, at skellet accepteres som værende et andet sted end det oprindelige – og at ejendomsretten til det areal, bygningen står på, overgår til den hævdende.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at hævd ikke handler om “rimelighed” eller om, hvem der “burde” have ret, men om hvorvidt bestemte betingelser har været opfyldt gennem en lang periode.
Hævd bygger på Christian V’s Danske Lov 5-5-1, som fortsat gælder. Reglerne er desuden implementeret i tinglysningsloven. Det er disse regler, der danner rammen for, hvornår man kan vinde hævd – også når spørgsmålet opstår i forbindelse med bygninger og skel.
For at kunne vinde ejendomshævd på bygning (og det areal, bygningen står på), skal en række betingelser være opfyldt. Der er navnlig fokus på, om råden har været ejer-lignende, synlig og uafbrudt i den krævede periode.
Den ordinære hævdstid er mindst 20 år, og brugen skal have været uafbrudt i hele perioden. Tidsgrænsen er skarp – selv få måneder kan få betydning for, om hævd kan anses for opnået.
Du skal have rådet over området, som en ejer normalt ville gøre, og derved også forhindret den matrikulære ejer i at bruge det samme areal. Ved “vinde hævd på en bygning” vil det typisk være knyttet til, at arealet er indlemmet og udnyttet, og at der er opført byggeri eller etableret en permanent konstruktion på arealet. Pointen er, at brugen skal svare til udøvelse af ejerrettigheder.
Råden skal være kontinuerlig og åbenlys – altså synlig og ikke skjult. Den oprindelige ejer skal have haft mulighed for at opdage forholdet, hvis vedkommende fulgte med på ejendommen.
Hævd forudsætter, at brugen ikke er baseret på en aftale med ejeren. Hvis der foreligger en mundtlig eller skriftlig aftale om brugen, kan der som udgangspunkt ikke påberåbes hævd, fordi aftalen afbryder hævdskravet.
Har den matrikulære ejer afbrudt den hævdende adfærd, for eksempel ved at anlægge retssag eller rekvirere skelforretning – kan tidsregningen blive afbrudt. I så fald kan man ikke uden videre støtte ret på en sammenhængende 20-årig periode. Ejeren kan ikke stoppe hævdsperioden ved blot at gøre indsigelse, uanset om indsigelsen er mundtlig eller skriftlig.
Som udgangspunkt succedere den hævdende i tidligere ejers tilsvarende forhold, dvs. hævdstid kan opbygges over flere ejere. Det betyder, at en ny ejer som udgangspunkt kan “overtage” den forrige ejers periode og dermed lægge perioderne sammen.
Der gælder en central begrænsning: Det er som udgangspunkt ikke muligt at vinde hævd på bygninger, der er opført uden lovlig tilladelse. Det kan være afgørende i sager, hvor en bygning ligger helt eller delvist på et areal, man ikke har adkomst til. Dette skyldes, at man ikke kan vinde hævd i strid med offentlige retlige forskrifter.
Når der opstår tvivl eller konflikt om en bygning og skel, handler det typisk om at få klarlagt både de faktiske forhold og om betingelserne for hævd kan anses for opfyldt.
En typisk vej er at kontakte en advokat, der vil søge din forsikring om retshjælp, før advokaten rekvirere en landinspektør for at få foretaget en skelforretning. Skelforretningen bruges til at fastlægge, hvor det oprindelige skel gik, og til at vurdere om betingelserne for hævd er opfyldt i forhold til det område, der er rådet over.
Hvis hævd kan lægges til grund, vil skellet blive registreret hos Matrikelstyrelsen. For at sikre den juridiske gyldighed tinglyses hævdretten.
Hvis naboerne fortsat efter skelforretningen er uenige om, hvorvidt betingelserne er opfyldt, kan afgørelsen fra skelforretningen indbringes for retten senest 8 uger efter, at parten har modtaget landinspektørens redegørelse. Hævd ofte beror på konkrete vurderinger af brug, synlighed, varighed og eventuelle indsigelser.
Dokumentation er ofte helt central – særligt når man ligger tæt på 20-års-grænsen. Det handler i praksis om at kunne sandsynliggøre både varigheden og karakteren af råden.
Typisk kan man se på dokumentation, der belyser:
Jo mere sammenhængende dokumentationen er, desto lettere er det typisk at få belyst de forhold, som vurderingen af hævd bygger på.
Sager om at vinde hævd på bygning kan være konfliktfyldte, og der er nogle klassiske forhold, som ofte får betydning for vurderingen:
En tidlig afklaring af, om én eller flere af disse faldgruber er relevante, kan gøre det lettere at vælge det rigtige næste skridt.
Det giver ofte mening at få en juridisk vurdering, hvis der er tvivl om skellet, hvis en bygning ligger tæt på eller over skel, eller hvis naboen har gjort indsigelse. Hævd kræver en konkret vurdering, og små detaljer om tidsforløb, synlighed og grundlaget for brugen kan være afgørende.
Hos Ekholm Scheffmann Advokater hjælper vi med at skabe overblik over, om betingelserne for at vinde hævd på bygning kan være relevante i din situation, og hvordan sagen bedst håndteres videre – herunder i dialogen med naboen og i samspillet med landinspektør, registrering og tinglysning.
Du er velkommen til at kontakte os for en uforpligtende vurdering af din sag, hvis du står med en skel- eller nabokonflikt om bygninger og hævd.
Advokat (L) Sebastian Ekholm Scheffmann
Vi er landsdækkende specialister inden for naboretssager, entrepriseret, planret og familiesager. Kontakt os for en uforpligtende vurdering af din sag.
Hvad du skal acceptere, og hvornår du har ret til at kræve, at din nabo stopper generne.
Kan skabe ubehagelige situationer, hvor dit privatliv bliver forstyrret, og du føler dig overvåget af naboen.
Hegnsloven og hegnssyn er designet til at løse uoverensstemmelser om fælleshegn og egnehegn.
