Syn og skøn ved byggeri

Hvad er syn og skøn ved byggeri?

Syn og skøn er en kombineret besigtigelse og faglig vurdering, der bruges til at belyse tekniske og byggefaglige spørgsmål i en konflikt.

“Syn” er den fysiske gennemgang af byggeriet, hvor skønsmanden besigtiger de omstridte forhold. “Skøn” er den efterfølgende sagkyndige vurdering, hvor skønsmanden besvarer de spørgsmål, parterne har stillet – typisk om mangler, kvalitet, skader, årsager og udbedringsmuligheder.

Syn og skøn anvendes især ved uenighed mellem bygherre og entreprenør eller andre håndværkere om:

• arbejdets kvalitet og om der foreligger mangler
• omfanget af og ansvaret for bygningsskader
• ekstraarbejder og ekstraregninger
• materialevalg og byggetekniske løsninger

Disse spørgsmål er ofte afgørende for begge parter og kan sjældent løses uden en sagkyndig vurdering.

Skønserklæringen er et vigtigt bevis i en sag, men den er ikke en dom. Parterne kan stadig være uenige og lade sagen afgøre ved voldgift eller domstolene.

Retsgrundlag og regler for syn og skøn ved byggeri

Hvor anvendelsen af standardbetingelserne AB 18, ABT 18 eller AB 92 er vedtaget

Ved professionelle byggerier og mange større byggesager er der ofte aftalt standardbetingelser som AB 18, ABT 18 eller de ældre AB 92. Disse standardvilkår indeholder regler om, hvordan syn og skøn skal gennemføres, og hvilken rolle Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed (VBA) spiller.

AB 92 § 45 regulerer konkret syn og skøn ved Voldgiftsnævnet, og de nyere standardbetingelser indeholder tilsvarende ordninger. Når AB-betingelserne er aftalt, er udgangspunktet, at syn og skøn skal gennemføres via Voldgiftsnævnet.

Retligt syn og skøn i byggesager ved domstolene

Hvis sagen føres ved de almindelige domstole, kan retten beslutte, at der skal gennemføres et retligt syn og skøn. Retsplejeloven kap. 19 indeholder regler om denne bevisform, herunder mulighed for nyt syn og skøn ved en anden skønsmand under en civil retssag.

I praksis betyder det, at syn og skøn både kan gennemføres for Voldgiftsnævnet og som led i en retssag ved domstolene – afhængigt af, hvad der er aftalt i kontrakten, og hvordan sagen anlægges.

Forskellige typer af syn og skøn ved byggeri

I byggesager skelnes der typisk mellem følgende former for syn og skøn:

• Obligatorisk syn og skøn – når AB-betingelser er aftalt, skal begæringen om syn og skøn indsendes til Voldgiftsnævnet.
• Frivilligt syn og skøn – hvis AB-betingelser ikke er aftalt, kan parterne i enighed aftale at udpege en skønsmand og gennemføre syn og skøn.
• Retligt syn og skøn – gennemføres efter reglerne i retsplejeloven som bevis i en igangværende retssag ved domstolene.

Valget af type afhænger af den aftale, der ligger til grund for byggeriet, og hvordan konflikten udvikler sig.

Sådan foregår et syn og skøn ved byggeri i praksis

1. Begæring om syn og skøn ved byggeri

Processen starter med, at en af parterne – eller begge i enighed – indgiver en begæring om syn og skøn. Ved aftalte AB-betingelser sker det til Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed.

Begæringen skal typisk indeholde:

• en beskrivelse af skønstemaet – hvad sagen drejer sig om
• en forklaring på, hvilke konkrete forhold der ønskes gennemgået
• formulerede, neutrale og relevante spørgsmål til skønsmanden

Disse oplysninger hjælper skønsmanden til at forstå sagens ramme og fokus.

Formuleringen af spørgsmålene er central, fordi skønsmandens erklæring netop tager udgangspunkt i disse spørgsmål.

2. Udpegning og godkendelse af skønsmand

Voldgiftsnævnet udpeger normalt hurtigt en eller flere skønsmænd. Skønsmanden skal være fagligt kvalificeret og uvildig.

Parterne får som udgangspunkt en frist på 8 dage til at:

• fremsætte indsigelser mod den udpegede skønsmand, hvis der er tvivl om uvildigheden
• foreslå andre skønsmænd, hvis der er saglige grunde til det

På den måde sikres det bedst muligt, at begge parter har tillid til den skønsmand, der skal vurdere byggeriet.

Det er afgørende, at skønsmanden ikke har personlige eller forretningsmæssige relationer til nogen af parterne eller deres rådgivere.

3. Skønsforretning og besigtigelse i byggesagen

Når skønsmanden er endeligt udpeget, indkalder han eller hun parterne og deres eventuelle advokater til skønsforretning. Her gennemgås spørgsmålene, og skønsmanden foretager selve besigtigelsen af de omstridte forhold.

Under skønsforretningen kan skønsmanden:

• stille opklarende spørgsmål til parterne
• besigtige byggeriet, dokumentere forholdene og foretage eventuelle undersøgelser
• eventuelt aftale supplerende undersøgelser eller analyser

Det giver skønsmanden et samlet billede af både de tekniske forhold og parternes synspunkter.

4. Skønserklæringen efter syn og skøn ved byggeri

Efter besigtigelsen udarbejder skønsmanden en skriftlig skønserklæring – ofte inden for cirka fire uger. Erklæringen omfatter typisk:

• resumé af den indledende skønsforretning
• oplysninger om besigtigelsen (tid, sted, deltagere)
• besvarelse af alle spørgsmål og eventuelle tillægsspørgsmål
• en liste over de dokumenter, der er indgået i vurderingen

Den samlede skønserklæring giver et struktureret overblik over både processen og skønsmandens vurderinger.

Skønserklæringen sendes til parterne og kan herefter danne grundlag for videre forhandling eller retlig behandling.

5. Hvad sker der efter syn og skøn i en byggesag?

Når skønserklæringen foreligger, har parterne grundlag for at:

• forsøge at indgå et frivilligt forlig på baggrund af erklæringen
• indbringe sagen for Voldgiftsretten (ved aftalte AB-betingelser)
• anlægge sag ved de almindelige domstole
• fortsætte retssagen, hvis syn og skøn er afholdt som led i bevisoptagelsen under denne

Valget afhænger af konfliktens omfang, den konkrete proces, parternes ønsker og den vurdering, skønserklæringen peger på.

Skønserklæringen indgår som et centralt og ofte afgørende bevis. Domstol eller voldgiftsret er ikke bundet af skønsmandens vurdering, men den har ofte stor vægt.

Selvom selve skønsprocessen kan forløbe forholdsvis hurtigt, er der i praksis ofte en længere forberedelsesfase, hvor parterne forsøger at løse konflikten, inden der begæres syn og skøn.

Typiske tvister, hvor syn og skøn ved byggeri bruges

Syn og skøn ved byggeri anvendes i en bred vifte af byggesager – både ved nybyggeri, om- og tilbygninger, renoveringsopgaver og i forbindelse med bolighandler. Typisk drejer uenigheden sig om:

• Mangelfuldt byggeri – fx skæve gulve, fugt, revner, utætheder eller løsninger, der ikke svarer til det aftalte.
• Bygningsskader – vurdering af årsag til skader og om de skyldes projekteringsfejl, udførelsesfejl eller andre forhold.
• Ekstraarbejder og ekstraregninger – om ekstra krav fra entreprenør eller håndværker er berettigede, og om arbejdet er nødvendigt og fagligt korrekt.
• Materialer og kvalitet – fx uenighed om, hvorvidt de anvendte materialer er i overensstemmelse med aftale og gængs faglig standard.

Syn og skøn bruges dermed både til at dokumentere fejl og mangler og til at afklare, om arbejdet faktisk er udført håndværksmæssigt korrekt og efter aftale.

For private boligejere er det ofte konkrete fejl og mangler ved huset, der udløser behovet for syn og skøn. For entreprenører og håndværkere kan det lige så vel handle om at få dokumenteret, at arbejdet faktisk er udført korrekt.

Omkostninger og fordeling af udgifter ved syn og skøn

Som udgangspunkt er det den part, der begærer syn og skøn, som forskudsvis betaler omkostningerne. Det omfatter blandt andet betaling til skønsmand og gebyrer til Voldgiftsnævnet, hvis sagen kører der.

Den endelige fordeling af omkostningerne sker som led i afgørelsen af sagen – enten ved voldgiftsretten eller domstolene, der typisk fordeler omkostningerne efter sagens udfald. Det betyder, at den part, der samlet set “taber” sagen, kan blive pålagt at betale en væsentlig del af omkostningerne.

Bevismæssig betydning af syn og skøn ved byggeri

Syn og skøn har som udgangspunkt stor bevismæssig værdi i både voldgiftssager og retssager om byggeri. Skønserklæringen opfattes ofte som et uafhængigt og sagkyndigt billede af de tekniske forhold i sagen.

Samtidig er det vigtigt at være opmærksom på:

• Skønserklæringen er ikke juridisk bindende – retten kan nå et andet resultat end skønsmanden indikerer.
• Skønserklæringen tager ikke stilling til hvem der endeligt bærer ansvaret, men til de byggetekniske spørgsmål og lignende
• Begge parter kan under sagen fremføre argumenter imod skønsmandens konklusioner, fx ved at stille supplerende spørgsmål.
• Mange sager ender med et forlig, netop fordi skønserklæringen giver et relativt klart billede af styrker og svagheder i sagen.

Bevisværdien er altså stor, men skal altid ses i sammenhæng med sagens øvrige dokumentation.

Risici og faldgruber ved syn og skøn i byggesager

Risici ved syn og skøn for private boligejere og købere

Som privat boligejer eller køber er der særligt nogle forhold, du skal være opmærksom på ved syn og skøn:

• Økonomisk risiko – hvis du ikke får medhold, risikerer du at skulle betale både omkostningerne til syn og skøn og modpartens omkostninger.
• Ingen garanti for løsning – selv en klar skønserklæring tvinger ikke modparten til at acceptere resultatet; sagen kan alligevel ende i retssag.
• Tidsforbrug – både forberedelsen, selve skønsforretningen og en eventuel efterfølgende sag kan strække sig over længere tid.

Det er derfor vigtigt at overveje både økonomi, tid og dine ønsker til en løsning, før du sætter et syn og skøn i gang.

Risici ved syn og skøn for entreprenører, håndværkere og bygherrer

For entreprenører, håndværkere og bygherrer kan syn og skøn også indebære særlige udfordringer:

• Negative konsekvenser for fremtidige sager – en skønserklæring, der er kritisk over for kvaliteten af arbejdet, kan få betydning i senere tvister og for forretningsrelationer.
• Spørgsmålenes kvalitet – hvis de spørgsmål, der stilles til skønsmanden, er uklare, ledende eller irrelevante, kan resultatet blive vanskeligt at bruge.
• Faglig relevans – en skønsmand uden tilstrækkelig specialviden på det konkrete område kan give en vurdering, der ikke rammer det centrale i sagen.

En grundig forberedelse og klare spørgsmål er derfor særlig vigtig i disse sager.

Generelle opmærksomhedspunkter ved syn og skøn

Uanset om du er privat eller professionel aktør, er der nogle generelle forhold, du skal have fokus på ved syn og skøn:

• Uvildighed – enhver tvivl om skønsmandens uafhængighed kan svække eller i værste fald underkende processen.
• Dokumentation – kontrakter, tegninger, beskrivelser, korrespondance og øvrig dokumentation bør være på plads og overskuelig, så skønsmanden har et solidt grundlag.
• Forventningsafstemning – syn og skøn er et vigtigt redskab, men ikke en “genvej” til en hurtig og sikker sejr i en byggesag.

En realistisk forventning til, hvad syn og skøn kan – og ikke kan – bidrage med, gør det lettere at navigere i processen.

Har du brug for hjælp til syn og skøn ved byggeri?

Hvis du står i en konflikt om et byggeri – som privat boligejer, bygherre, entreprenør eller håndværker – kan syn og skøn være et afgørende skridt for at få klarhed over de tekniske forhold. Samtidig er der meget på spil, både økonomisk og bevismæssigt.

Hos Ekholm Scheffmann Advokater hjælper vi med at vurdere, om syn og skøn er det rigtige skridt i din situation, formulere relevante og neutrale spørgsmål til skønsmanden og føre sagen videre ved voldgift eller domstolene, hvis det bliver nødvendigt.

Du er altid velkommen til at kontakte os for en uforpligtende vurdering af din sag om syn og skøn ved byggeri.