Særeje på hus

Hvad betyder særeje på hus?

Særeje betyder, at et aktiv ikke indgår i den almindelige deling mellem ægtefæller, når ægteskabet ophører. Når det gælder en bolig, betyder det, at huset eller en del af det kan holdes uden for delingen, hvis der er oprettet særeje.

Udgangspunktet er ellers delingsformue. Det betyder, at værdier som udgangspunkt skal deles mellem ægtefællerne ved skilsmisse eller død, hvis der ikke er aftalt andet. Særeje er derfor en måde at fravige dette udgangspunkt på.

Hvordan oprettes særeje på hus eller bolig?

Særeje kræver typisk, at ægtefællerne indgår en skriftlig aftale i form af en ægtepagt. For at være gyldig skal ægtepagten tinglyses i Tinglysningsafgiften er 1.850 kr. (2026)

Særeje kan også opstå, hvis en tredjemand bestemmer det. Det kan for eksempel være en arvelader eller gavegiver, der fastsætter, at en gave eller arv skal være særeje.

Ved køb af hus har det betydning, hvordan boligen finansieres fra start. Hvis huset købes med særejemidler, kan det få betydning for, om boligen bliver særeje. Hvis huset derimod købes med delingsformuemidler, vil det som udgangspunkt fortsat være delingsformue, selv om der senere bruges særejemidler på huset.

Hvilke typer særeje kan bruges på et hus?

Der findes flere former for særeje, og valget har betydning for, hvordan huset behandles ved skilsmisse og dødsfald.

Fuldstændigt særeje

Ved fuldstændigt særeje indgår huset ikke i delingen hverken ved skilsmisse eller død. Denne form giver en klar adskillelse af aktivet, men betyder også, at længstlevende ægtefælle ikke kan sidde i uskiftet bo.

Skilsmissesæreje

Ved skilsmissesæreje er huset beskyttet ved skilsmisse, men indgår i arvedelingen ved dødsfald. Denne type bruges ofte, når man ønsker beskyttelse ved separation eller skilsmisse, men ikke nødvendigvis ved død.

Kombinationssæreje

Kombinationssæreje er en blanding af de øvrige former. Det kan for eksempel være udformet sådan, at fuldstændigt særeje kun gælder, hvis en bestemt ægtefælle dør først, eller at ordningen kun gælder for førstafdødes eller længstlevendes skilsmissesæreje.

Genstands-, sum- og brøkdelsæreje

Særeje kan også afgrænses mere præcist, for eksempel på følgende måder:

• Genstandssæreje betyder, at en bestemt genstand, for eksempel et hus eller et sommerhus, gøres til særeje.
• Sumsæreje betyder, at et bestemt beløb gøres til særeje.
• Brøkdelssæreje betyder, at en bestemt andel af værdien gøres til særeje, for eksempel en procentdel af ejendommen.

Det giver mulighed for at tilpasse løsningen, hvis man ikke ønsker, at hele boligen skal være særeje.

Når huset er betalt med både særeje og delingsformue

Et hus kan være finansieret med både særejemidler og delingsformuemidler. I den situation kan boligen blive fordelt proportionalt. Det betyder, at den del af huset, der er købt for særejemidler, behandles som særeje, mens den øvrige del behandles som delingsformue. Dette kan dog nemt skabe konflikter ved senere uenighed.

Et andet vigtigt praktisk punkt er, at senere investeringer ikke nødvendigvis ændrer husets status. Hvis et hus først er købt som delingsformue, bliver det ikke automatisk særeje, fordi der bagefter bruges særejemidler på det. I stedet kan der opstå et reguleringskrav, altså et krav på økonomisk kompensation fra ægtefællens delingsformue.

Særeje på hus ved skilsmisse og dødsfald

Ved skilsmisse eller død skal boet deles efter det, der følger af ægtepagten og den valgte type særeje. Derfor har det stor betydning, om huset er gjort til fuldstændigt særeje, skilsmissesæreje eller en kombination.

Valget kan få særlig betydning ved dødsfald. Hvis huset er fuldstændigt særeje, kan længstlevende ægtefælle ikke sidde i uskiftet bo. Hvis der samtidig er mindreårige arvinger, kan det give yderligere udfordringer, fordi mindreårige ikke kan arve fast ejendom direkte. I sådanne situationer kan ejendommen blive nødt til at blive solgt.

Hvad viser praksis om fast ejendom og ægtepagter?

En kendelse fra 24. februar 2026 vedrørte en ægtepagt fra 2008 om fuldstændigt særeje for to ejendomme. Sagen viser, at ægtepagter om særeje bliver behandlet som bindende juridiske dokumenter ved bodeling. Det understreger, hvor vigtigt det er, at aftalen er klart formuleret og oprettet korrekt.

Typiske faldgruber ved særeje på hus

Her er nogle af de forhold, der ofte giver anledning til tvivl eller problemer:

• Fuldstændigt særeje kan få den konsekvens, at længstlevende ægtefælle ikke kan sidde i uskiftet bo.
• Hvis der er mindreårige arvinger, kan et hus med fuldstændigt særeje i praksis skabe problemer ved dødsfald.
• Et hus bliver ikke automatisk særeje, bare fordi der senere investeres særejemidler i boligen.
• Hvis huset er finansieret blandet, kan det føre til en proportional fordeling, som ikke altid er den løsning, ægtefællerne troede, de havde aftalt.
• Hvis ægtepagten ikke er tinglyst i Personbogen, er det et væsentligt problem for gyldigheden.

De fleste tvivlsspørgsmål opstår netop i grænsefladen mellem finansiering, ægtepagtens ordlyd og den valgte type særeje. Derfor kan det være afgørende at få afklaret, hvordan boligen faktisk vil blive behandlet, før der opstår en konflikt.

Få afklaret, hvad særeje på hus betyder i din situation

Hvis du er i tvivl om, hvordan en bolig kan gøres til særeje, eller hvad en eksisterende ægtepagt betyder for dit hus, kan det være en god idé at få din situation vurderet. Hos Ekholm Scheffmann Advokater hjælper vi dig med at skabe overblik over reglerne og de praktiske konsekvenser, så du kan træffe beslutninger på et oplyst grundlag. Du er velkommen til at kontakte os for en uforpligtende vurdering af din situation.