Projektkøb af ejerlejligheder betyder, at du køber en ejerlejlighed, som endnu ikke er opført, eller som ikke er færdigbygget på tidspunktet for aftalens indgåelse. Det kan give adgang til en ny bolig, men indebærer også særlige juridiske vilkår, fordi du typisk køber ud fra tegninger, beskrivelser og salgsmateriale. Netop derfor er det vigtigt at forstå aftalens frister, forbehold og dine rettigheder, hvis projektet ændres eller afleveres med mangler. Her gennemgår vi de centrale regler, typiske faldgruber og hvordan processen normalt forløber.
Et projektkøb af en ejerlejlighed er køb af en ejerlejlighed, som på salgstidspunktet kun eksisterer på tegninger eller som en del af et større byggeprojekt. Købsaftalen underskrives ofte, før byggeriet er påbegyndt, eller mens byggeriet stadig er i gang. Projektsalg sker typisk tidligt i processen, og kan i visse tilfælde bruges til at finansiere opførelsen.
Projektkøb adskiller sig fra køb af en færdig ejerlejlighed ved, at du som køber som udgangspunkt ikke kan foretage en almindelig fysisk besigtigelse. Beslutningen træffes i stedet på baggrund af plantegninger, eventuel prøvelejlighed og det øvrige salgsmateriale.
Projektkøb af ejerlejligheder berører flere regelsæt og standardvilkår i købsaftalerne, herunder bl.a. Ejerlejlighedsloven, Forbrugerbeskyttelsesloven ved erhvervelse af fast ejendom m.v. og AB-systemet (Almindelige Betingelser for bygge- og anlægsarbejder). I praksis er det især afgørende, hvordan købsaftalen regulerer betaling, frister, projektændringer, mangler og fællesarealer.
Ved projektkøb vil der typisk være forbrugerbeskyttende regler, som har betydning for aftalens rammer. Samtidig er det vigtigt at være opmærksom på, at projektkøb ofte indeholder vilkår og undtagelser, som kan gøre dine muligheder anderledes end ved et almindeligt boligkøb.
Ejerlejlighedsloven (bl.a. § 2) har betydning for køberes rettigheder til ejendommens fællesarealer. I projektkøb kan der opstå tvivl om, hvad der er aftalt om fællesarealernes størrelse og kvalitet, og om projektet senere må ændres.
Ved projektkøb gælder der typisk, at køberen betaler en udbetaling ved indgåelsen af købsaftalen. Udbetalingen fastsættes i købsaftalen og kan variere, men det er almindeligt, at udbetalingen udgør omkring 5 % af købesummen. Restkøbesummen sikres typisk ved, at banken stiller garanti for restbeløbet. Ventetiden frem til overtagelse kan have betydning for omkostningerne ved garantien, fordi garantien ofte skal løbe, indtil der kan ske frigivelse.
Restkøbesummen sikres typisk ved, at banken stiller garanti for restbeløbet. Ventetiden frem til overtagelse kan have betydning for omkostningerne ved garantien, fordi garantien ofte skal løbe, indtil der kan ske frigivelse.
Ud over selve købsaftalen er der nogle faste juridiske skridt, som typisk skal være på plads ved projektkøb.
Din ejendomsret sikres ved tinglysning af skøde. Skødet tinglyses normalt inden overtagelsesdagen og inden frigivelse af købesummen. Ved projektkøb er det ofte projektudviklerens advokat, der står for oprettelse, tinglysning og frigivelse.
Ved overtagelse udarbejdes der typisk en refusionsopgørelse, hvor udgifter fordeles mellem sælger og køber fra overtagelsestidspunktet.
Ved projektkøb vil tinglysningsafgift typisk skulle betales af køberen.
Frister kan have stor betydning ved projektkøb, fordi du tidligt i forløbet kan blive bundet af aftalen.
Forbrugere har som udgangspunkt ret til at træde tilbage fra købet inden for 6 hverdage efter, at købsaftalen er underskrevet af begge parter. Der er dog en vigtig undtagelse: Fortrydelsesretten gælder ikke ved professionelle bygherrers salg af fast ejendom, herunder salg af projektboliger. Det betyder, at du ikke bør lægge til grund, at du altid kan fortryde et projektkøb.
Uanfægtet af ovenstående, er det derfor meget vigtigt at få indføjet et advokatforbehold. I projektkøb aftales der ofte et advokatforbehold, hvor du får en kort frist – typisk 3-6 dage – til at lade en advokat gennemgå aftalegrundlaget. Hvis fristen udløber uden indsigelser, bliver du som udgangspunkt bindende forpligtet af aftalen.
Ved projektkøb er der særlige forhold omkring mangler, fordi boligen og fællesarealerne først kan vurderes rigtigt ved aflevering og efter ibrugtagning.
Ved afleveringsforretningen gennemgås boligen typisk med fokus på fejl og mangler. En uafhængig byggesagkyndig kan bistå dig ved sælgers gennemgang, så mangler bliver dokumenteret korrekt.
Ved salg af fast ejendom hæfter sælger normalt for mangler i op til 10 år. Ved projektsalg af ejerlejligheder bliver sælgers ansvar dog i praksis ofte begrænset til 5 år efter overtagelsesdagen. Det kan få stor betydning for, hvordan du håndterer forhold, der viser sig efter overtagelsen.
Købsaftaler indeholder ofte bestemmelser om, at sælger kan udbedre mindre mangler først ved 1-års-gennemgangen og ikke nødvendigvis straks efter overtagelse. Det er derfor vigtigt at kende aftalens mekanik for, hvornår og hvordan mangler kan kræves udbedret.
Tvister ved projektkøb handler ofte om ændringer i projektet, herunder fællesarealer. Udgangspunktet er, at du som køber kan have en ret til både den konkrete ejerlejlighed og ejendommens fremtidige fællesarealer allerede fra købsaftalens indgåelse.
En dom behandlet i både Byretten og Østre Landsret (Lund Elmer Sandager-dommen) fastslår, at projektudvikleren ikke under dækning af sædvanlige forbehold for projektændringer ensidigt kunne reducere fællesarealer ved at tilføje en ekstra ejerlejlighed. Ejerforeningen fik medhold i krav om naturalopfyldelse, dvs. tilbageførsel af arealet til fællesarealer, selvom det medførte betydelige omkostninger for projektudvikleren.
Dommen illustrerer samtidig, at et sædvanligt forbehold om projektændringer – som typisk tillader ændringer, der ikke væsentligt forringer kvaliteten – ikke uden videre omfatter delvise inddragelser af udlagte fællesarealer.
Hvis der opstår uenighed, afhænger den videre vej ofte af aftalen og af byggeriets størrelse.
Købere kan forsøge at få indført en ret til at tilbageholde beløb, hvis der er mangler eller ufuldstændig færdiggørelse, fx af fællesarealer. Uden en aftale herom kan du dog ikke uden videre tilbageholde restbeløb for udbedring af mangler.
Projektkøb kan være en god løsning, men det er vigtigt at have et nøgternt blik for de risici, der ofte ligger i aftalegrundlaget og i projektets gennemførelse. Her er nogle af de forhold, du typisk bør være særligt opmærksom på:
Hvis du får afklaret disse punkter tidligt, står du typisk stærkere i dialogen om vilkårene, frister og forbehold. Salg og overdragelse af fast ejendom kan have væsentlige skatte- og momsmæssige konsekvenser. Da reglerne er komplekse og afhænger af den konkrete situation, anbefaler vi altid, at du rådfører dig med din revisor, før en aftale indgås.
Projektkøb af ejerlejligheder handler i høj grad om at få styr på vilkårene, før du bliver endeligt bundet. Vi hjælper typisk med at gennemgå købsaftalen og projektmaterialet, vurdere advokatforbeholdets betydning og identificere væsentlige risici i forhold til projektændringer, fællesarealer, mangler, aflevering og frister. Målet er at skabe klarhed og forebygge konflikter, så du står bedre, hvis projektet udvikler sig anderledes end forventet.
Kontakt os gerne hos Ekholm Scheffmann Advokater for en uforpligtende vurdering af din situation, hvis du overvejer at underskrive en købsaftale, eller hvis der allerede er opstået uenighed om fx mangler eller fællesarealer.
Advokat (L) Sebastian Ekholm Scheffmann
Vi er landsdækkende specialister inden for naboretssager, entrepriseret, planret og familiesager. Kontakt os for en uforpligtende vurdering af din sag.
Kan medføre økonomiske sanktioner, hvor entreprenøren pålægges en daglig straf for forsinkelse ud over den aftalte tidsfrist.
Processen spiller en central rolle i forbindelse med betalinger, ophævelse af entrepriser eller entreprenørens konkurs.
Kan medføre ekstra arbejde og udgifter for nødvendigt at sikre, at bygningen står stabilt på et ellers utilstrækkeligt underlag.
Kan dække sagsomkostninger i konflikter, der udvikler sig til retssager, hvis sagen vurderes at have gode chancer for succes.
