Ophævelse af entreprisekontrakt

Hvad betyder ophævelse af en entreprisekontrakt?

Ophævelse betyder, at en part bringer entrepriseaftalen helt eller delvist til ophør på grund af den anden parts væsentlige misligholdelse. Det er et mere indgribende skridt end eksempelvis at kræve fejl afhjulpet eller holde betaling tilbage. Ophævelse er heller ikke det samme som afbestilling, hvor samarbejdet afsluttes, uden at beslutningen bygger på den anden parts misligholdelse.

Ophævelsen har først og fremmest virkning fremadrettet. Entreprenørens ret og pligt til at færdiggøre arbejdet ophører, men det allerede udførte arbejde indgår fortsat i opgøret. Entreprenøren har som udgangspunkt krav på betaling for udført arbejde, mens bygherren efter omstændighederne kan have krav som følge af mangler eller merudgifter ved færdiggørelsen.

Hvornår er ophævelse af en entreprisekontrakt mulig?

Først må du se på, hvilke vilkår parterne har aftalt. AB 18, ABT 18, AB 92 og AB-Forbruger er standardvilkår, ikke love. De får betydning for aftalen, når parterne har vedtaget dem. Derudover bygger vurderingen på det almindelige kontraktretlige krav om væsentlig misligholdelse.

Misligholdelsen er væsentlig, når den har så stor betydning, at den anden part i betydelig grad mister det, vedkommende med rimelighed kunne forvente af aftalen. Det beror på en samlet vurdering. En forsinkelse, en fejl eller almindelig utilfredshed giver derfor ikke i sig selv ret til at hæve en igangværende entreprise.

Hvornår kan bygherren ophæve entreprisekontrakten?

Efter AB 18 kan bygherren efter skriftligt påkrav blandt andet hæve ved væsentlig ansvarspådragende forsinkelse, som medfører betydelige ulemper, eller ved anden væsentlig forsinkelse, når forholdet er af afgørende betydning. Ophævelse kan også komme på tale, hvis arbejdets kvalitet giver grund til at antage, at entreprenøren ikke kan færdiggøre uden væsentlige mangler. Andre væsentlige brud på aftalen kan efter omstændighederne også give ret til at hæve, hvis de angår forhold af afgørende betydning.

Mindre fejl, som kan afhjælpes, er ikke i sig selv tilstrækkelige. Det har også betydning, om bygherrens interesser kan tilgodeses på en mindre indgribende måde, eksempelvis gennem afhjælpning, standsning, dagbod eller tilbageholdelse af betaling.

Hvornår kan entreprenøren hæve aftalen?

Entreprenøren kan efter AB 18 ligeledes hæve efter skriftligt påkrav. Det kan blandt andet være relevant ved væsentlig forsinkelse, som skyldes bygherrens forhold eller en anden entreprenørs forsinkelse, hvis bygherren ikke gør rimelige bestræbelser på at fremme arbejdet. Anden væsentlig forsinkelse eller misligholdelse fra bygherrens side kan også begrunde ophævelse, når forholdet er af afgørende betydning.

ABT 18 har tilsvarende regler tilpasset totalentreprise. Hvis en ældre aftale er indgået på AB 92, skal ophævelsen vurderes efter disse vilkår og den konkrete kontrakt.

Særligt for private bygherrer

Ved en forbrugeraftale, hvor AB-Forbruger er vedtaget, kan du som privat bygherre ophæve ved væsentlig misligholdelse fra entreprenørens side, der medfører betydelig ulempe. Det kan eksempelvis være væsentlig forsinkelse eller arbejde af så ringe kvalitet, at entreprenøren ikke antages at kunne færdiggøre uden væsentlige mangler.

Entreprenøren kan omvendt have mulighed for at hæve ved væsentlig forsinkelse fra forbrugerens side, herunder med betaling. Efter AB-Forbruger kan entreprenøren dog ikke hæve, hvis entreprenørens interesser er tilstrækkeligt beskyttet gennem stillet sikkerhed eller muligheden for at standse arbejdet.

Sådan foregår ophævelse af en entreprisekontrakt efter AB-vilkårene

Skriftligt påkrav før ophævelse

Efter AB 18 er skriftligt påkrav foreskrevet før ophævelse. Påkravet skal gøre det klart, hvad misligholdelsen består i, og give den anden part en rimelig frist til at reagere eller rette forholdet. Fristens længde afhænger af den konkrete situation. Et uklart påkrav eller en for kort frist kan få betydning for, om en efterfølgende ophævelse er berettiget.

AB-Forbruger beskriver en tilsvarende proces: Først sendes et varselsbrev med begrundelse og en rimelig frist. Hvis forholdet ikke bliver løst, sender den part, der vil hæve, et brev om ophævelse og indkalder til registreringsforretning.

Skriftlig ophævelse og registrering af arbejdets stade

Efter AB 18 er skriftlig meddelelse om ophævelse og samtidig indkaldelse til en stadeforretning, også kaldet en registreringsforretning, foreskrevet. Her registreres omfanget og kvaliteten af det udførte arbejde. Forretningen skal holdes hurtigst muligt og tidligst én arbejdsdag efter, at indkaldelsen er kommet frem.

En protokol dokumenterer registreringen og danner grundlag for det efterfølgende opgør. Hvis en indkaldt part ikke møder op, kan den anden gennemføre forretningen og sende protokollen til den fraværende. Efter AB 18 skal du fremsætte eventuelle indsigelser mod protokollen skriftligt senest fem arbejdsdage efter, at du har modtaget den. Ved uenighed kan registreringen også ske ved syn og skøn udmeldt af Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsarbejder.

Betaling og erstatning efter ophævelse af en entreprisekontrakt

En berettiget ophævelse fritager ikke bygherren for at betale for allerede udført arbejde. Opgøret afhænger blandt andet af arbejdets omfang og kvalitet. Bygherren kan samtidig have krav på erstatning for mangler og merudgifter ved at lade en anden entreprenør færdiggøre arbejdet. Efter AB 18 kan bygherren under bestemte betingelser benytte materialer og materiel på byggepladsen mod sædvanligt vederlag. Ved totalentreprise omfatter en tilsvarende regel også projektmateriale.

Hvis ophævelsen viser sig at være uberettiget, kan den ophævende part blive mødt med erstatningskrav, herunder krav om tabt fortjeneste. Både grundlaget for et krav og tabets størrelse skal kunne dokumenteres. Tidsplaner, korrespondance, påkrav, billeder, registreringsprotokol og beregninger kan derfor få stor betydning.

Vi lægger Højesterets fastslåelse til grund: Ved ophævelse ophører entreprenørens ret og pligt til at færdiggøre arbejdet, mens arbejdets stand ved stadeopgørelsen danner grundlag for det videre opgør. Vi tager også højde for voldgiftspraksis: Manglende stadeforretning gør ikke nødvendigvis ophævelsen ugyldig, men kan svække beviset for, hvad der var udført. De typiske faldgruber er derfor en fejlvurdering af misligholdelsens betydning, mangelfuld varsling og utilstrækkelig dokumentation af arbejdet eller tabet.

Hvis parterne er uenige om ophævelsen

Hvor en tvist skal behandles, afhænger blandt andet af aftalen. Entreprisetvister kan behandles ved Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsarbejder eller ved domstolene. Efter AB-Forbruger kan en forbruger indbringe en uenighed for et ankenævn eller domstolene. Vi kan gennemgå kontrakten, misligholdelsen og den hidtidige korrespondance, så du får bedre overblik, før du beslutter, om ophævelse er det rette skridt.