Køb af naboens grund kan være en god løsning, hvis du ønsker mere plads, bedre adgangsforhold eller at få rettet op på et uhensigtsmæssigt skel. Processen kan virke enkel, men der gemmer sig ofte både juridiske, praktiske og økonomiske spørgsmål, som det er vigtigt at få styr på. Her gennemgår vi, hvad køb af naboens grund indebærer, hvilke regler der gælder, typiske faldgruber – og hvornår det kan være en fordel at få hjælp fra en advokat med speciale i naboret og fast ejendom.
Køb af naboens grund dækker over, at du erhverver hele eller en del af en naboejendom. Det kan være et mindre stykke jord til fx have, parkeringsplads eller vejadgang, eller større arealer som mark eller landbrugsjord til udvidelse af din ejendom. Der er tale om frivillige handler mellem naboer – ikke tvangssalg eller tvangsauktioner.
For mange boligejere og jordejere opstår behovet, når den eksisterende grund ikke rækker til de ønsker, man har, eller når skel og brug af jorden har udviklet sig uhensigtsmæssigt over tid. I andre tilfælde handler det om at undgå eller løse en nabokonflikt.
Når du køber en del af naboens grund, skal handlen altid formaliseres skriftligt. Det sker typisk i to trin:
– Først indgås en købsaftale, hvor pris, areal og øvrige vilkår aftales.
– Derefter udarbejdes et skøde, som tinglyses i tingbogen, så din ejendomsret bliver registreret.
Ved overførsel af et areal fra én matrikel til en anden bruges et særligt arealoverdragelsesskøde, som skal tinglyses. Tinglysningen sikrer, at overdragelsen er gyldig over for omverdenen – herunder panthavere.
Når du køber et stykke af naboens grund, skal skellet ændres, og det kræver matrikulering. En landinspektør måler og fastlægger de nye skel og står typisk for selve arealoverførslen.
Ved mindre arealoverdragelser (typisk under ca. 1.400 m²) og en lav købesum (omkring 45.000 kr. eller derunder) kan processen ofte gennemføres relativt enkelt. I sådanne sager kan landinspektøren i praksis klare hovedparten af den tekniske og formelle del, hvilket kan begrænse tid og omkostninger.
Selv om du bliver ejer, kan du ikke frit gøre, hvad du vil med jorden. Følgende kan begrænse anvendelsen:
– Lokalplaner, der fastlægger, hvad området må bruges til, og hvad der må bygges.
– Servitutter, fx færdselsret over din eller naboens ejendom, byggebegrænsninger eller ledningsanlæg.
– Fredningsregler og naturbeskyttelsesbestemmelser, som kan forhindre fx bebyggelse eller ændring af terræn.
Det er derfor vigtigt at få undersøgt, hvilke planer og servitutter der gælder, inden du beslutter dig for at købe naboens grund.
Hvis der er tale om køb af naboens mark eller anden landbrugsjord, kan arealet være omfattet af landbrugspligt. Det kan begrænse, hvordan jorden må anvendes, og hvilke byggerier der kan opføres.
Ønsker du at bruge jorden som en integreret del af en boliggrund, kan det være nødvendigt at søge landbrugspligten afmeldt hos den relevante myndighed. Det bør afklares, inden handlen gennemføres, da landbrugspligt kan få betydning for både dine fremtidige planer og muligheder for senere salg.
Hvis køber ikke er EU-borger, kræves der som udgangspunkt tilladelse fra Justitsministeriet for at købe fast ejendom i Danmark. Det gælder også ved køb af naboens grund.
Når du køber et stykke af naboens grund, kan det betyde, at dit samlede grundareal kommer over 1.400 m². Det kan få skattemæssig betydning ved et senere salg af ejendommen, fx i relation til beskatning af ejendomsavancen. Sådanne forhold bør afklares, inden købet gennemføres.
Processen starter typisk uformelt. Du tager kontakt til naboen og drøfter, om vedkommende overhovedet er villig til at sælge hele eller en del af grunden. Er der en positiv indstilling, drøfter I:
– Hvilket areal, der er tale om.
– Hvad prisen skal være.
– Hvem der betaler hvilke omkostninger (landinspektør, tinglysning mv.).
Der findes ingen officiel prisliste for små jordstykker. Ofte vil parterne hente vejledning hos lokale ejendomsmæglere for at få en realistisk prisfastsættelse.
Når I er enige om pris og vilkår, skal det nedfældes i en skriftlig købsaftale. Her er det almindeligt at indsætte betingelser om:
– at arealet kan matrikuleres som planlagt,
– at der kan ske tinglysning uden hindringer fra panthavere,
– at der ikke dukker uforudsete servitutter eller offentlige begrænsninger op, som forhindrer den tiltænkte anvendelse.
Efter købsaftalen udarbejdes og tinglyses skødet. Ved små overdragelser vil landinspektøren ofte være central i forhold til at få afklaret og beskrevet det konkrete areal korrekt.
Afhængig af sagen kan der være flere instanser involveret:
– Tinglysningsretten ved registrering af skøde og servitutter.
– Landinspektør ved opmåling, skelfastsættelse og matrikulering.
– Relevante myndigheder ved spørgsmål om lokalplan, landbrugspligt, fredning eller naturbeskyttelse.
– Domstolene, hvis der opstår tvist om skel eller gyldighed af aftaler.
Selve købet er ikke underlagt faste frister, men i praksis kan der være tidsmæssige forhold at tage højde for, fx sagsbehandlingstider hos myndigheder og tinglysning.
I forhold til skel og langvarig brug af jord har 20-års-perioden særlig betydning på grund af reglerne om hævd, som gennemgås nedenfor.
Hvis en person i mindst 20 år uden afbrydelse har brugt et stykke af naboens jord, som om det var deres eget – fx ved at indlemme det i haven, opføre hegn eller byggeri – kan der opstå ejendomshævd. Det betyder, at brugeren kan få ejendomsretten til arealet, selv om der aldrig er indgået en købsaftale.
Betingelserne for ejendomshævd er strenge: Brug skal være uafbrudt, uberettiget (altså uden aftale eller tilladelse), kontinuerlig og svare til en ejers sædvanlige råden. Ligesom området skal kunne defineres/bestemmes, og den matrikulære ejer må ikke også have brugt arealet.
I andre tilfælde kan der opstå brugshævd. Her får man ikke ejendomsretten, men en ret til at bruge andres grund, fx til færdsel. Synlig brug i 20 år eller usynlig brug gennem meget lang tid (alderstid, typisk omkring 40 – 50 år) kan føre til en varig brugsret.
Hvis du som ejer ønsker at undgå, at naboen får ejendoms- eller brugshævd, kan hævdserhvervelsen afbrydes. Det kan fx ske ved:
– at fysisk forhindre de hævdende i at fortsætte deres hævdende råden,
– at anlægge sag ved en skelforretning, hvis det drejer sig om ejendomshævd og ved retten hvis det drejer sig om brugshævd også kaldet servituthævd,
En skelforretning gennemføres af en landinspektør og bruges til at fastlægge det korrekte skel, når der er tvivl eller uenighed om grænsen mellem to ejendomme.
Ved mindre arealer (typisk under ca. 1.400 m²) og relativt lav købesum kan et køb af naboens grund ofte gennemføres uden meget komplekse processer. Typisk vil det være situationer:
– Udgift til landinspektør: ofte i niveauet 10.000–20.000 kr. for opmåling, skelfastsættelse og matrikulering.
– En købesum, som i nogle tilfælde starter omkring 10.000 kr., men som altid bør fastsættes ud fra lokale priser og forhold.
Samlet kan en enkel, lille overdragelse dermed i nogle tilfælde gennemføres inden for et beløb i størrelsesordenen ca. 30.000 kr., afhængig af kompleksitet og konkrete vilkår.
Ved større arealer eller mere komplicerede forhold vil omkostningerne typisk stige. Her kan der blive behov for:
– Advokatbistand, fx ved aftaleudformning, tinglysnings spørgsmål, panthavererklæringer og vurdering af servitutter og offentlige begrænsninger.
– Ejendomsmægler, hvis arealet sælges via mægler.
– Yderligere sagsomkostninger, hvis der er uenighed om skel, eller panthavere skal høres.
I mange handler er det hensigtsmæssigt, at køber påtager sig størstedelen eller alle omkostninger ved overdragelsen. Det øger ofte naboens incitament til at sige ja til salget.
Som køber kan du blandt andet støde på følgende udfordringer:
– At arealet ikke kan matrikuleres som planlagt, fx pga. lokalplan eller andre offentlige begrænsninger.
– At jorden er omfattet af landbrugspligt, som begrænser anvendelsen og kræver administrativ afmeldelse.
– At der eksisterer servitutter, fredninger eller naturbeskyttelsesregler, der hindrer den anvendelse, du havde planlagt.
– At udvidelse af grundarealet over 1.400 m² kan få skattemæssige konsekvenser ved senere salg.
– At prisen fastsættes uden tilstrækkelig markedsviden, så du betaler en urimeligt høj pris – eller får en aftale, som senere giver konflikter.
Som sælger af et stykke jord kan du blandt andet risikere:
– At du allerede har mistet ejendomsretten til et areal via hævd, hvis naboen har brugt det som sit eget i mindst 20 år.
– At du sælger et værdifuldt areal for billigt, hvis prisen fastsættes uden saglig vurdering.
– At handlen spænder ben for eksisterende belåning, hvis dine panthavere ikke vil give samtykke til frasalg af en del af grunden.
Køb af naboens grund kan ved helt enkle sager gennemføres med få aktører involveret. Men så snart der opstår spørgsmål om:
– skellets korrekte placering,
– hævd og langvarig brug af et areal,
– servitutter, lokalplaner, fredning eller naturbeskyttelse,
– landbrugspligt eller skattemæssige konsekvenser,
– panthaveres samtykke eller uenighed om pris og vilkår,
kan det være en fordel at få juridisk rådgivning.
Hos Ekholm Scheffmann Advokater arbejder vi indgående med naboret og fast ejendom. Vi kan hjælpe dig med at gennemgå dokumenter, afdække risici, forhandle vilkår og sikre, at købet af naboens grund gennemføres så sikkert og gennemsigtigt som muligt.
Du er altid velkommen til at kontakte os for en uforpligtende vurdering af din situation, hvis du overvejer at købe (eller sælge) naboens grund – eller står i en konflikt om skel, brug af jord eller hævd.
Advokat (L) Sebastian Ekholm Scheffmann
Vi er landsdækkende specialister inden for naboretssager, entrepriseret, planret og familiesager. Kontakt os for en uforpligtende vurdering af din sag.
Hvad du skal acceptere, og hvornår du har ret til at kræve, at din nabo stopper generne.
Kan skabe ubehagelige situationer, hvor dit privatliv bliver forstyrret, og du føler dig overvåget af naboen.
Hegnsloven og hegnssyn er designet til at løse uoverensstemmelser om fælleshegn og egnehegn.
