Huscompagniet dagbøder

Hvad betyder dagbøder i en entreprise-kontrakt?

Dagbøder er en økonomisk kompensation pr. dag (ofte pr. arbejdsdag), som bygherre kan kræve, hvis entreprisen leveres efter den aftalte deadline. Når man taler om typehus byggefirmaer og dagbøder, handler det typisk om kontraktlige dagbøder i byggekontrakter og ikke dagbøder som strafferetlig sanktion.

Dagbøder kan have to formål:

• Kompensation: At dække bygherrens tab ved forsinkelse, fx ekstra udgifter til strøm, varme, opbevaring, forsikringer og renter.
• Pressionsmiddel: At skabe et incitament for entreprenøren til at overholde tidsplanen.

Dagbøder adskiller sig fra “almindelige” bøder ved, at beløbet typisk er fastsat pr. dag i stedet for som et samlet beløb.

Retsgrundlaget for dagbøder

Der findes ikke en særlig dansk lov, der specifikt regulerer dagbøder i byggekontrakter. I stedet beror dagbøder på det, der er aftalt mellem parterne i kontrakten, og vurderes efter almindelige regler i dansk kontraktret (herunder AB forbruger, AB 18 osv.) og erstatningsret.

Dagbøder findes også som strafferetlig sanktion, men det er ikke relevant i typehuskøb og forsinkelse ved aflevering af en entreprise.

Hvornår kan du kræve dagbøder ved forsinket aflevering?

Om du kan kræve dagbøder, afhænger især af:

• Kontrakten: At der er aftalt en dagbodsklausul, og hvordan den er formuleret.
• Forsinkelse: At afleveringen sker efter det aftalte tidspunkt.
• Varsling og reklamation: At du reagerer rettidigt, når det bliver klart, at forsinkelse vil opstå.
• Eventuelle fritagelsesgrunde: Om entreprenøren efter kontrakten kan være fritaget for dagbod, fx hvis forsinkelsen skyldes forhold uden entreprenørens kontrol (afhængigt af ordlyden).

Det er derfor afgørende, at du både forholder dig til kontraktens ordlyd og din egen håndtering af sagen, når en forsinkelse begynder at tegne sig.

Hvor meget udgør dagbøder typisk for husbyggerfirmaer, og hvordan beregnes de?

Dagbodens størrelse fremgår typisk af kontrakten. I praksis ses blandt andet disse udgangspunkter:

• Beregning som andel af entreprisesummen: Dagboden kan fx være knyttet til entreprisesummen, hvis det er aftalt i kontrakten.
• Andre beregningsmodeller: Dagboden kan også være fastsat efter andre beregningsmodeller, afhængigt af hvad der er aftalt.
• Konkret beløb pr. dag: Dagboden kan være angivet som et fast beløb pr. dag eller pr. arbejdsdag.

Hvis der opstår tvist om dagbodens størrelse eller anvendelse, beror vurderingen på en konkret gennemgang af aftalegrundlaget og omstændighederne ved forsinkelsen.

Hvad betyder “arbejdsdag” i dagbodssammenhæng?

“Arbejdsdag” kan være defineret i kontrakten. Nogle aftaler bruger arbejdsdage, andre kalenderdage. Derfor bør du altid læse den konkrete formulering i dit kontraktudkast.

Varsling af dagbøder: Sådan styrker du din position

Hvis du vil gøre dagbod gældende, er det vigtigt at reagere i rimelig tid og skriftligt gøre entreprenøren opmærksom på, at du vil kræve dagbod ved forsinkelse, samt fra hvilket tidspunkt du mener, at dagboden skal løbe. Formålet er, at det står entreprenøren klart, at der vil påløbe dagbod.

Reklamation og frister ved dagbøder

Et centralt punkt ved dagbøder er, at retten til at kræve dagbod kan bortfalde, hvis du ikke reklamerer i tide. Udgangspunktet er, at du bør gøre entreprenøren opmærksom på kravet uden ugrundet ophold/inden rimelig tid, efter at det står klart (eller du kan konstatere), at der vil opstå en forsinkelse.

Hvor lang reklamationsfristen er, beror på en konkret vurdering fra sag til sag, og der kan i praksis stilles strenge krav til bygherrens reklamation.

Dokumentation: Hvad skal du kunne bevise?

Ved et dagbodskrav er udgangspunktet, at dagboden er en på forhånd aftalt konventionalbod, som kan kræves, når betingelserne for dagbod er opfyldt, uden at du behøver at bevise et konkret tab. Det afgørende er, om der foreligger ansvarspådragende forsinkelse, og om dagbodsklausulen er klart aftalt og korrekt varslet, jf. de mellem parterne aftalte aftalegrundlag.

Dokumentation for konkrete udgifter bliver derimod central, hvis der ikke er aftalt dagbod, eller hvis du i stedet rejser et erstatningskrav efter almindelige regler, jf. AB 18 § 40, stk. 6, og § 43. I så fald skal du kunne dokumentere dit faktiske tab, f.eks. ekstra husleje, opbevaring eller andre merudgifter som følge af forsinkelsen

Fritagelsesgrunde og kontraktklausuler: Når dagbod kan være udelukket

Entreprenøren kan efter kontraktens ordlyd have mulighed for at påberåbe sig forhold, der fritager for dagbøder, hvis forsinkelsen skyldes forhold uden entreprenørens kontrol, fx ved visse myndighedsforhold eller vejrlig. Det afhænger af, hvad der konkret er aftalt.

Retspraksis peger også på, at der kan forekomme situationer, hvor der er en betydelig forsinkelse, men hvor dagbod ikke kan kræves, fordi forsinkelsen skyldes et forhold uden entreprenørens kontrol, og fordi kontraktvilkårene fritager entreprenøren.

Tvist om Huscompagniet : Hvor behandles sagen?

Tvister om dagbøder i byggeri behandles typisk enten:

• Ved voldgift: Hvis det følger af byggekontrakten.
• Ved domstolene: Hvor byretten typisk er første instans.

Der findes ikke en særlig myndighed, der behandler byggekrav som dagbod, og sagerne afgøres efter almindelige civile regler.

Betaling efter afgørelse

Når der foreligger en afgørelse, dom eller forlig, følger betalingstidspunktet og eventuelle frister af afgørelsen/forliget eller af det aftalte mellem parterne. Hvis der ikke betales rettidigt, kan det i sidste ende håndteres efter de almindelige regler om inddrivelse.

Risici og faldgruber ved dagbodskrav

Ved dagbøder ser vi især disse typiske faldgruber:

• For sen reklamation: Kravet kan bortfalde, hvis du ikke varsler og reklamerer rettidigt.
• Manglende dokumentation: Uden dokumentation for faktiske udgifter kan kravet blive reduceret eller afvist.
• Fritagelsesklausuler i kontrakten: Visse klausuler kan helt eller delvist udelukke dagbod, fx ved bestemte typer forsinkelser.
• Uklarhed om tidsenheden: Om der regnes i arbejdsdage eller kalenderdage kan have stor betydning og beror på kontraktens formulering.

Hvis uenigheden udvikler sig til en voldgifts- eller domstolssag, kan processen desuden blive omkostningstung for begge parter.

Sådan kan vi hjælpe med en sag om dagbøder

Vi hjælper typisk med at skabe overblik over, hvad der er aftalt i kontrakten, og hvordan din sag står i forhold til varsling, reklamation og dokumentation. Vi kan også bistå med at formulere skriftlig varsling og med at vurdere, om der i kontrakten er forhold, der kan få betydning for dagbodskravet, herunder eventuelle fritagelsesgrunde.

Vil du have en rolig og praksisnær vurdering af, om du kan gøre dagbøder gældende i din konkrete situation, er du velkommen til at kontakte os. Vi giver gerne en uforpligtende vurdering af din sag og dine næste skridt.