Fejl og mangler ejerlejlighed

Fejl og mangler i ejerlejlighed: Hvad betyder det?

Fejl og mangler dækker forhold, der gør ejerlejligheden ringere end det, du som køber med rimelighed kunne forvente, og som ikke stemmer overens med det, der er aftalt mellem køber og sælger.

Fejl og mangler ejerlejlighed: Synlige og skjulte mangler

Det er afgørende, om forholdet er synligt eller skjult:

• Synlige fejl og mangler: Forhold, du kan se ved almindelig inspektion. Her har du som køber en undersøgelsespligt, og synlige mangler kan som udgangspunkt ikke gøres gældende efterfølgende.
• Skjulte fejl og mangler: Forhold, som ikke kan ses uden destruktive indgreb, eller som endnu ikke er synlige ved overtagelsen. Det kan også være skader, der først udvikler sig over tid som følge af materialer eller byggepraksis.

Om en mangel er synlig eller skjult, har ofte stor betydning for både bevis og dine muligheder for at rejse et krav.

Derfor adskiller ejerlejligheder sig fra huse ved mangler

Ejerlejligheder behandles ofte særskilt, fordi ejerskifteforsikring og huseftersynsordningen normalt ikke finder anvendelse ved salg af ejerlejligheder. I praksis betyder det, at vurderingen af ansvar og muligheder i højere grad bliver et spørgsmål om de almindelige mangelsregler, reklamation og bevis.

Fejl og mangler ejerlejlighed: Sælgers ansvar for skjulte mangler

Ved køb af ejerlejlighed er udgangspunktet, at sælger kan hæfte for skjulte fejl og mangler i op til 10 år efter overtagelsen. Det er særligt relevant, når der ikke er den samlede “pakke” med rapporter og forsikring, man ofte ser ved hussalg.

Hvornår kan sælger gøres ansvarlig?

Sælger kan som udgangspunkt kun gøres ansvarlig på to grundlag:

• Kendskab/garanti: Hvis sælger kendte eller burde have kendt til manglen, eller sælger har givet garanti.
• Værdiforringelse: Hvis manglen medfører en værdiforringelse af ejendommen.

Det er derfor vigtigt at få afklaret, hvilket grundlag der passer til sagen, og hvad du kan dokumentere. Derudover kan sælger stadig komme til at hæfte, hvis sælger har givet garanti for specifikke forhold, har udvist grov uagtsomhed (typisk ved at fortie kendte mangler) eller har handlet svigagtigt.

Lov om forbrugerbeskyttelse: Hvornår slipper sælger?

Hvis sælger inden købet har fremlagt tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring samt erklæret at ville betale halvdelen af præmien i 5 år, kan Lov om forbrugerbeskyttelse finde anvendelse. Det betyder kort sagt, at sælger ikke er ansvarlig for mangler på ejendommen. Det er dog beskrevet som sjældent ved ejerlejligheder.

Fejl og mangler i ejerlejlighed: Bagatelgrænse og væsentlighed

Som udgangspunkt er der ikke en bagatelgrænse, men i retspraksis er der en bagatelgrænse, som betyder, at meget små fejl og mangler uden væsentlig økonomisk betydning typisk ikke erstattes. Som udgangspunkt skal udbedringen overstige et minimum for at udløse erstatning, et minimum som der dog ikke er en entydig fast grænse for, da der både kan tages hensyn til procent af købesummen og af det ultimative beløb.

Derudover kan der være forskellige grænser, alt efter om der er tale om:

• Ulovlige forhold med risiko for myndighedspåbud: Typisk en mindre procent % af købesummen.
• Afgørende funktionssvigt og andre mangler: Kræver typisk en lidt højere % af købesummen (eller den kontante købesum som målestok).

Disse niveauer bruges som pejlemærker, men vurderingen beror altid på en konkret bedømmelse. Der nævnes også en konkret bagatelgrænse på ca. 60.000 kr., og sagens karakter kan få betydning.

Fejl og mangler ejerlejlighed: Hvad gør du som køber?

Når du som køber konstaterer en mulig mangel, er det typiske forløb:

1. Reagér inden rimelig tid: Du skal påberåbe dig manglen inden rimelig tid efter, at du har eller burde have opdaget den. Hvis du ikke reagerer rettidigt, kan du fortabe dit krav.
2. Anmeld til forsikring, hvis relevant: Hvis forholdet er omfattet af ejerskifteforsikring, skal skaden anmeldes til forsikringsselskabet.
3. Overvej krav mod sælger: Hvis manglen ikke er forsikret, kan det blive relevant at rette krav mod sælger.

Fejl og mangler ejerlejlighed: Frister og reklamation

Der er flere frister, der kan få afgørende betydning:

• Forældelse: Er et krav ikke gjort gældende senest 3 år efter det er opdaget, er det gået tabt.
• Retsfortabende passivitet: Derudover kan et krav forgå, hvis der vurderes at være indtrådt retsfortabende passivitet
• Sælgers ansvar: Sælger hæfter som udgangspunkt i 10 år efter overtagelsen.

Hvis fristerne overskrides, kan det i sig selv afskære muligheden for at få kravet behandlet.

Dokumentation og bevis: Det er ofte her, sager vindes eller tabes

Som køber skal du kunne dokumentere, at der er tale om en skjult fejl eller mangel, som var til stede ved overtagelsen. Synlige forhold falder typisk udenfor, fordi de er omfattet af din undersøgelsespligt.

Hvilke krav kan køber typisk gøre gældende?

De typiske retsmidler er:

• Erstatning: Kan være relevant, hvis sælger kendte eller burde have kendt til manglen.
• Forholdsmæssigt afslag: Kan være relevant, hvis manglen medfører værdiforringelse. Afslaget kan beregnes som en procentdel af købesummen ud fra, hvad det ville koste at udbedre manglerne på handletidspunktet, ikke på et senere tidspunkt.

Hvilket krav der er relevant, afhænger af manglens karakter og af, hvad der kan dokumenteres i sagen.

Fejl og mangler ejerlejlighed: Sådan behandles en tvist

Tvister om fejl og mangler ved ejerlejligheder behandles som almindelige civilretlige sager ved byretten eller landsretterne, afhængigt af sagens størrelse og kompleksitet.

Hvad viser retspraksis om fejl og mangler i ejerlejligheder?

En afgørelse fra Østre Landsret illustrerer, at der kan være en grænse for, hvornår et forhold er væsentligt nok til et forholdsmæssigt afslag. Sagen handlede om lunker på gulve i to renoverede badeværelser, hvor udbedringsudgiften var ca. 5.000 kr., og forholdet blev anset for ubetydeligt til at give erstatning.

Landsretten bemærkede samtidig, at hvor der foreligger ulovlige eller skjulte installationer, kan grundlaget for forholdsmæssigt afslag findes selv ved mindre beløb i relation til købesummen, hvis kendskab hertil inden køb ville have påvirket prisen væsentligt. Det understreger, at vurderingen kan afhænge af forholdets karakter og betydning i handlen.

Typiske risici og faldgruber i mangelsager

Sager om fejl og mangler i ejerlejligheder falder ofte på frister, bevis og væsentlighed. Typiske faldgruber er:

• For køber: Manglende reklamation inden rimelig tid kan betyde, at kravet fortabes.
• For køber: Overskridelse af fristen på for at fremsætte krav kan medføre fortabelse.
• For køber: Små mangler under bagatelgrænsen erstattes typisk ikke.
• For køber: Synlige mangler kan som udgangspunkt ikke gøres gældende på grund af undersøgelsespligten.
• For køber: Uden huseftersynsordning og tilstandsrapport kan du være afhængig af at kunne påvise sælgers ansvar, hvilket indebærer en større bevisbyrde.
• For sælger: Sælger hæfter som udgangspunkt i 10 år, også uden tilstandsrapport.
• For sælger: Grov uagtsomhed, herunder fortielse af kendte mangler, kan udløse ansvar.
• For sælger: Har sælger givet garanti for bestemte forhold, kan det udløse ansvar uanset andre fraskrivelser.

Hvis du får styr på frister, dokumentation og væsentlighed tidligt i forløbet, står du typisk stærkere i den videre håndtering af sagen.

Få hjælp ved fejl og mangler i ejerlejlighed

Hvis du står med en mulig mangel i en ejerlejlighed, er det ofte afgørende at få afklaret, om der er tale om en skjult mangel, om fristerne er overholdt, og hvordan dokumentationen bedst sikres. Vi hjælper både købere og sælgere med at skabe overblik, vurdere muligheder og risici og lægge en realistisk plan for det videre forløb.

Du er velkommen til at kontakte os i Ekholm Scheffmann Advokater for en uforpligtende vurdering af din sag.