Betalingsmisligholdelse i byggeri opstår typisk, når en bygherre ikke betaler en faktura for entrepriseydelser til tiden, eller når betaling tilbageholdes helt eller delvist. Det kan hurtigt skabe stilstand på byggepladsen og i værste fald føre til ophævelse af entreprisekontrakten. Reglerne afhænger i høj grad af kontraktgrundlaget, herunder om der er aftalt AB 18, AB 92 eller AB Forenklet. Her får du et overblik over, hvad betalingsmisligholdelse i byggeri er, hvilke reaktionsmuligheder der findes, og hvilke faldgruber du bør være opmærksom på.
Betalingsmisligholdelse i byggeri dækker over, at bygherren betaler for sent eller slet ikke for entrepriseydelser i strid med entreprisekontraktens betalingsforpligtelser. Det kan fx være, at bygherren:
Området adskiller sig fra almindelige betalingskonflikter, fordi entrepriseaftaler ofte bygger på standardvilkår (AB 18, AB 92 eller AB Forenklet) med særlige regler om betaling, standsning og ophævelse.
Ved betalingsmisligholdelse i byggeri tager man typisk udgangspunkt i entreprisekontrakten og de standardvilkår, parterne har aftalt. Entrepriseaftaler reguleres ofte af AB 18, som fastlægger både entreprenørens ret til betaling og bygherrens betalingsforpligtelser.
Bygherrens hovedforpligtelse er at betale entreprisesummen. Betalingsform og betalingsrytme kan variere afhængigt af, hvilke standardvilkår der er aftalt:
Det er derfor vigtigt at få afklaret, hvilken betalingsrytme der gælder i netop jeres aftale.
Betaling anses for rettidig, når den er modtaget senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen. Bygherren har ansvaret for, at pengene faktisk er kommet frem inden fristen. I praksis betyder det, at det ikke er tilstrækkeligt, at betalingen blot er sat i gang. Det er også centralt, at betalingen er modtaget på den korrekte konto for at være effektiv.
Bygherren kan i nogle situationer foretage modregning i entreprisesummen, men kun hvis modregningen er berettiget. Det kan fx være relevant, hvis entreprenøren har pådraget sig dagboder eller i øvrigt ikke opfylder sine forpligtelser. Hvis bygherren ikke kan dokumentere, at modregningen er berettiget, kan det i stedet blive behandlet som betalingsmisligholdelse.
Når bygherren ikke betaler rettidigt, kan entreprenøren som udgangspunkt reagere i flere trin. Hvilket skridt der er relevant, og hvilke krav der gælder til fremgangsmåde, afhænger af kontrakten og situationens karakter.
Entreprenøren kan kræve betaling af det skyldige beløb. Det er ofte det første og mest direkte skridt.
Entreprenøren kan have ret til at standse arbejdet, men der gælder klare krav om varsel og form:
Overholder entreprenøren ikke kravene, er der en reel risiko for, at entreprenøren selv kommer i misligholdelse. Når varslingsperioden er udløbet, har entreprenøren ret til at standse arbejdet.
Ophævelse er et mere vidtgående skridt. For at ophævelse kan komme på tale, skal bygherrens betalingsmisligholdelse være væsentlig, og der skal som udgangspunkt gives skriftligt varsel. Vurderingen af væsentlighed beror på en konkret vurdering.
Derudover fremgår det, at ophævelse forudsætter, at bygherrens sikkerhed ikke længere er tilstrækkelig (fx hvis sikkerhedsstillelse mangler eller sikkerheden er opbrugt), og at bygherren ikke var berettiget til at tilbageholde betaling. Det indgår også i vurderingen, om bygherren udøver rimelige bestræbelser på at fremme betalingen.
Hvis bygherren ikke betaler inden betalingsfristens udløb, kan entreprenøren fremsætte et rentekrav efter renteloven.
Tvister om overholdelse af entreprisekontrakten afgøres typisk efter de tvistløsningsregler, der følger af kontraktgrundlaget. Hvis AB 18 (eller tilsvarende AB-vilkår) er aftalt, vil tvister som udgangspunkt kunne blive afgjort ved voldgift (Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed), og det kan være en procesforudsætning, at parterne først har forsøgt at forlige sagen efter AB’s regler. Hvis der ikke er aftalt voldgift, eller hvis voldgiftsaftale ikke er gyldig (fx i visse forbrugerforhold), kan tvisten i stedet blive behandlet ved de almindelige domstole.
Retspraksis om betalingsmisligholdelse i byggeri fokuserer særligt på, hvornår entreprenøren har været berettiget til at standse arbejdet eller ophæve aftalen.
Højesterets praksis (2009) fremhæver, at væsentligheden af betalingsmisligholdelse vurderes ud fra både beløbets størrelse og den tidsmæssige forsinkelse. Afgørelser fra landsretter har desuden præciseret, at mindre beløb kun kan udgøre væsentlig misligholdelse, hvis forsinkelsen også er væsentlig. Endelig fremgår det, at betaling skal være modtaget på den korrekte konto for at være effektiv, og at en påstand om betaling via netbank ikke i sig selv er tilstrækkelig dokumentation.
Her er nogle af de typiske risici, vi ser for entreprenøren:
I praksis er det ofte formkrav og dokumentation, der afgør, om reaktionen holder.
For bygherren handler det typisk om at have et sikkert grundlag, hvis betaling holdes tilbage eller der modregnes:
Derfor kan det være afgørende at få afklaret og dokumenteret grundlaget tidligt i forløbet.
Betalingsmisligholdelse i byggeri handler sjældent kun om, at en faktura er ubetalt. Ofte opstår der hurtigt tvivl om varsler, dokumentation, berettiget tilbageholdelse og om betingelserne for standsning eller ophævelse er opfyldt. Vi kan hjælpe dig med at skabe overblik over kontraktgrundlaget og sikre, at næste skridt håndteres korrekt og dokumenteres ordentligt.
Kontakt os gerne hos Ekholm Scheffmann Advokater for en uforpligtende vurdering af din sag, uanset om du står som entreprenør eller bygherre og har brug for et klart, praksisnært beslutningsgrundlag.
Advokat (L) Sebastian Ekholm Scheffmann
Vi er landsdækkende specialister inden for naboretssager, entrepriseret, planret og familiesager. Kontakt os for en uforpligtende vurdering af din sag.
Kan medføre økonomiske sanktioner, hvor entreprenøren pålægges en daglig straf for forsinkelse ud over den aftalte tidsfrist.
Processen spiller en central rolle i forbindelse med betalinger, ophævelse af entrepriser eller entreprenørens konkurs.
Kan medføre ekstra arbejde og udgifter for nødvendigt at sikre, at bygningen står stabilt på et ellers utilstrækkeligt underlag.
Kan dække sagsomkostninger i konflikter, der udvikler sig til retssager, hvis sagen vurderes at have gode chancer for succes.
