En AB-Forbruger tillægsaftale bruges, når der opstår ekstraarbejder eller ændringer under et byggearbejde, som allerede er aftalt på AB-Forbruger-vilkår. Formålet er at få det nye eller ændrede arbejde beskrevet klart, så du og entreprenøren har samme forståelse af omfang, kvalitet, pris og betydning for tidsplanen. Det er især vigtigt, fordi entreprenøren efter AB-Forbruger har bevisbyrden for, hvilke ændringer der faktisk er aftalt. En tydelig og skriftlig tillægsaftale kan derfor forebygge mange af de uenigheder, der typisk opstår om ekstraarbejder.
En AB-Forbruger tillægsaftale er en standardkontrakt til brug ved aftaler om ekstraarbejder (tillægsarbejder) i forbindelse med en eksisterende entrepriseaftale, der er indgået på basis af AB-Forbruger (Almindelige betingelser for aftaler om byggearbejder for forbrugere). Tillægsaftalen omtales også som en “aftaleseddel vedrørende ændringer i arbejdet”.
Tillægsaftalen skal dokumentere, hvad parterne har aftalt om det ekstra arbejde, herunder værk, omfang, pris, kvalitet samt konsekvenser for tidsplan og sikkerhedsstillelse.
En AB-Forbruger tillægsaftale forudsætter, at den oprindelige entrepriseaftale er indgået med AB-Forbruger som aftalegrundlag. Tillægsaftalen finder kun anvendelse ved byggearbejder udført for private forbrugere. Den er ikke målrettet erhvervskunder, hvor andre vilkår som AB 18 eller AB 92 typisk anvendes.
Formålet er, at du og virksomheden gennemgår ændringen og efterfølgende får det aftalte ned på skrift. Tillægsaftalen bør udarbejdes snarest muligt efter, at ændringerne er identificeret.
En AB-Forbruger tillægsaftale skal dokumentere centrale forhold ved ændringen eller ekstraarbejdet. Det er netop denne dokumentation, der typisk bliver afgørende, hvis der senere opstår tvist. Som minimum bør tillægsaftalen derfor afklare:
Når disse punkter er beskrevet klart, bliver det lettere at undgå misforståelser og uenigheder senere i forløbet.
AB-Forbruger er ikke lovbestemt, men et frivilligt aftalegrundlag. Det betyder, at AB-Forbruger kun gælder i jeres aftaleforhold, hvis det er aftalt mellem parterne.
AB-Forbruger er udarbejdet som et standardaftalegrundlag i et samarbejde mellem Erhvervs- og Byggestyrelsen, Dansk Byggeri, Tekniq og Forbrugerrådet og administreres af Erhvervsministeriet. Der kan i den forbindelse være udarbejdet standardmateriale til brug for aftaler om ændringer og ekstraarbejder, som kan bruges som praktisk ramme til at få de nødvendige oplysninger og aftalepunkter med.
AB-Forbruger er omfattet af forbrugeraftaleloven. Forbrugeraftalelovens regler gælder generelt, når en virksomhed indgår aftale med en forbruger, herunder ved aftaler indgået på nettet og uden for virksomhedens faste forretningssted.
Efter AB-Forbruger har entreprenøren bevisbyrden for, hvilke ændringer der er aftalt. I praksis betyder det, at hvis der opstår uenighed om, hvad der blev aftalt som ekstraarbejde, skal entreprenøren kunne dokumentere aftalen. Det er en af de væsentligste grunde til, at skriftlighed anbefales for at mindske risikoen for tvister.
AB-Forbruger indeholder en regel om prisoverslag (15 %-reglen): Hvis et prisoverslag overskrides med over 15 procent, skal entreprenøren indhente forbrugerens godkendelse. Sker det ikke, har forbrugeren ikke pligt til at betale det beløb, der kunne være sparet.
I praksis hænger reglen sammen med, at entreprenøren skal indhente godkendelsen snarest muligt, hvis der er risiko for en overskridelse på over 15 procent.
AB-Forbruger regulerer sikkerhedsstillelse, og ved ekstraarbejder kan sikkerhedsstillelsen forøges, men kun i en bestemt situation: Det kan ske, hvis betalingen af ekstraarbejderne og restentreprisesummen overstiger den oprindeligt stillede sikkerhed.
Det centrale er, at en forhøjelse ikke kan ske ensidigt. Forhøjelsen skal aftales udtrykkeligt mellem parterne. Derudover fremgår det, at entreprenøren i AB-Forbruger (modsat AB 92) ikke ensidigt kan kræve sikkerhedsstillelse.
Efter AB-Forbruger forfalder fakturaer til betaling inden 15 arbejdsdage.
Ekstraarbejder giver ofte anledning til uenighed, især hvis aftalerne bliver mundtlige eller uklart beskrevet. Typiske problemstillinger handler om, hvad der er aftalt, hvad det koster, og hvilke konsekvenser det får for tidsplan og sikkerhedsstillelse.
Hvis der viser sig hindringer under arbejdet, som ingen af parterne kendte eller burde kende til, skal udgifterne betales af forbrugeren som ekstraarbejder. Det gør det særligt vigtigt at håndtere sådanne forhold som ekstraarbejde med en klar aftale om omfang og pris.
En kendelse fra voldgiftsretten (2019) illustrerer, hvor hurtigt der kan opstå uenighed om både omfang og timeforbrug ved ekstraarbejder, når flere aktører er involveret (bygherre, teknisk rådgiver og entreprenør). Kendelsen understreger betydningen af dokumentation, herunder når ekstraarbejderne opdeles og følges op (for eksempel kategoriseret som accepteret, til opfølgning eller afvist). Voldgiftsretten fastslog i sagen, at totalrådgiveren skulle have indhentet et bindende tilbud.
Retspraksis viser også, at foreninger (brugergrupper) normalt ikke anses som forbrugere i AB-Forbruger-forstand, hvis de modtager professionel juridisk rådgivning ved aftalens indgåelse.
Hvis tillægsaftalen er uklar eller mangler, kan entreprenøren typisk stå med disse risici:
Derfor er det som regel en klar fordel for entreprenøren at få ændringer og ekstraarbejder bekræftet skriftligt.
For dig som forbruger kan en uklar tillægsaftale blandt andet give disse udfordringer:
En kort, præcis aftaleseddel kan i mange tilfælde gøre det lettere at holde styr på både pris og forventninger.
Uanset om du er forbruger eller entreprenør, er det typisk disse forhold, der skaber problemer, hvis de ikke er tydelige:
Jo mere konkret I beskriver ændringen, jo mindre er der typisk at blive uenige om senere.
AB-Forbruger tillægsaftaler handler ofte om at forebygge konflikter og få styr på dokumentationen, før uenigheden vokser. Vi hjælper både private forbrugere og håndværker- og entreprenørfirmaer med at skabe klarhed over, hvad der er aftalt, og hvilke rettigheder og pligter der følger af AB-Forbruger, når arbejdet ændrer sig.
Du er velkommen til at kontakte os, hvis du ønsker en uforpligtende vurdering af din situation, for eksempel når der er uenighed om ekstraarbejders omfang, pris, tidsplan eller spørgsmål om sikkerhedsstillelse.
Advokat (L) Sebastian Ekholm Scheffmann
Vi er landsdækkende specialister inden for naboretssager, entrepriseret, planret og familiesager. Kontakt os for en uforpligtende vurdering af din sag.
Kan medføre økonomiske sanktioner, hvor entreprenøren pålægges en daglig straf for forsinkelse ud over den aftalte tidsfrist.
Processen spiller en central rolle i forbindelse med betalinger, ophævelse af entrepriser eller entreprenørens konkurs.
Kan medføre ekstra arbejde og udgifter for nødvendigt at sikre, at bygningen står stabilt på et ellers utilstrækkeligt underlag.
Kan dække sagsomkostninger i konflikter, der udvikler sig til retssager, hvis sagen vurderes at have gode chancer for succes.
